Basili, Leonida Argentina c/Almagro Construcciones s/nulidad de cláusulas contractuales. Compraventa.

• 25/06/2003
• Argentina

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En Buenos Aires, a 8 días del mes de mayo del año 2003, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala "H" de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: "Basili, Leonida Argentina c/Almagro Construcciones s/nulidad de cláusulas contractuales" y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Kiper dijo: Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 819/26), que rechazó la demanda que perseguía la nulidad de determinadas cláusulas del contrato de compraventa, e hizo lugar a la reconvención por cumplimiento del contrato, expresa agravios la actora (fs. 834/6), sin que la demandada contestase el traslado respectivo. Sostiene la apelante que de las pruebas rendidas surge que el precio de la venta fue de U$S 44.600, y no de U$S 38.800 como figura en el contrato. Para ello sostiene que el anticipo fue de U$S 9.384, en lugar de los U$S 1.600 que se hicieron figurar, y se basa en lo declarado por algunos testigos, y en el hecho de haber pagado $446 en concepto de reserva, lo que representó el 1% del precio total, según se estipuló en la cláusula 4° del boleto. En segundo lugar, sostiene que aun aceptando que el precio haya sido el menor, de todos modos el valor del inmueble es sensiblemente inferior, por lo que se produjo la lesión subjetiva por existir una desproporción en las prestaciones, máxime si se advierte que el departamento no fue entregado terminado. En abril de 1996 las partes firmaron un boleto de compraventa respecto de la unidad "L" del piso 10 del inmueble sito en la calle Finochietto 480, en ese momento en construcción. Surge de la cláusula tercera que en ese acto la compradora abonó U$S 1.600, y que el saldo de precio se abonaría en 100 cuotas mensuales, iguales y consecutivas de U$S 372 cada una, con más un interés del 12% anual sobre saldo, pagadero semestralmente por adelantado. Sin embargo, como adelanté, la actora sostiene que, en realidad, en el acto de suscribirse el referido instrumento privado abonó la suma de U$S 9.384, en lugar de los U$S 1.600 que allí constan. La forma habitual de probar el pago de la prestación, especialmente en las obligaciones de dar, se concreta mediante el otorgamiento de un recibo. La falta de recibo en poder del deudor constituye una presunción de no haberse hecho el pago, o bien de no haberse pagado la cantidad que se alega, de modo que si el interesado pretende su liberación debe cargar con la prueba del hecho. La finalidad de la actividad probatoria es producir certeza en el ánimo del juzgador, no lógica o matemática, sino psicológica, sobre la existencia de los hechos afirmados. Ante la falta de certeza, o ante la falta de prueba, la teoría del onus probandi reviste fundamental importancia. Como principio, la prueba del pago le incumbe al deudor, pues cuando el acreedor ha demostrado la existencia de la obligación, aquél debe acreditar el hecho del pago que invoca, por aplicación de las reglas generales en materia de carga de la prueba (conf. Alterini-Ameal-Lopez Cabana, "Derecho de obligaciones", p. 122, n°281; Cazeaux-Trigo Represas, "Derecho de las obligaciones", 3, p. 165). El recibo es un instrumento escrito, para el cual rige la libertad de formas, pero que normalmente se realiza en instrumento privado (art. 1020), el que si se encuentra reconocido judicialmente por la parte a quien se opone, o declarado debidamente reconocido, tiene el mismo valor que el instrumento público entre quienes lo suscribieron (art. 1026). De ser así, goza de autenticidad por sí mismo y hace fe en cuanto al contenido y a la fecha que expresa (art. 994). Es el medio normal y corriente de prueba del cumplimiento. El deudor tiene derecho a exigirlo cada vez que realice un pago, sea total o parcial (arts. 505, Cód. Civil; 474, Cód. de Comercio; 42, dec-ley 5965/63). Su otorgamiento produce la prueba completa del pago (art. 994 y 1026, Cód. Civil) y, en principio, provoca la liberación del deudor. Por ende, si bien el pago puede ser acreditado por cualquier medio de prueba, es claro que algunos de ellos son más convincentes que otros. Así, el recibo (instrumento privado), o la confesión, se muestran superiores a la prueba de testigos. El valor probatorio consiste en la idoneidad o capacidad de convencimiento del juez de cada medio de prueba. Se ha señalado que si bien la prueba de testigos es uno de los medios probatorios más antiguos de la humanidad, actualmente ha sido relegada por la fuerza contundente de los documentos. Se destaca el valor expansivo de la prueba documental y de otros medios de prueba por escrito en desmedro de la prueba testimonial (Chapman, M. A. y Ramacciotti, R., "Tachas del testigo en los procesos civiles y laborales", en "Procedimiento Probatorio", Santa Fe, 1998, p. 63). En lo que hace estrictamente a la prueba del pago, para cierta doctrina no es admisible la prueba de testigos en función de lo dispuesto por el art. 1193, mientras que otro criterio más amplio la acepta pero de todos modos advierte que debe ser apreciada restrictivamente (Alterini-Ameal-Lopez Cabana, ob. cit., p. 123, n°283). Incluso se ha sostenido que, en caso de duda, debe tenerse por no acreditado el pago (Llambías, J.J., "Obligaciones", II, p. 397, n*1614). En el caso, no existen recibos acreditantes del pago de la cantidad que alega la actora, sino por una suma menor. La mayor parte de la prueba ofrecida por la actora es la de testigos. Además, tal como surge del propio memorial, la testigo Diaz hizo referencia a las condiciones de la operación (que debía darse un anticipo de $10.000), pero no afirma que la actora haya pagado esa cantidad. El medio de prueba debe ser eficaz, esto es, hacer conocer la verdad de los hechos alegados. Como dice Palacio, "La carga de la afirmación debe ir acompañada de una actividad distinta de la meramente alegatoria, cuya finalidad consiste en formar la convicción del juez, acerca de la existencia o inexistencia de los hechos sobre los que versan las respectivas afirmaciones" ("Código Procesal Civil y Comercial de la Nación...", t. 8, p. 25). En el caso, ante la inexistencia del medio de prueba por excelencia, el recibo, se pretende probar a través de testigos cuya credibilidad a estos efectos es, por lo menos, dudosa. Establecido el onus probandi, el juez debe fallar en contra de la parte que no aportó ninguna prueba, o bien produjo algún medio de confirmación que resultó ineficaz (conf. Devis Echandía, H., "Compendio de pruebas judiciales", I, p. 59). Para terminar, agrego que, tal como lo decidió el a quo, el peritaje contable realizado en autos, nada aporta en beneficio de su postura. Surge del dictamen que no se pudieron individualizar las cuotas pagadas por la actora entre el 6/6/96 y 3l 30/6/97, ni la registración del boleto de compraventa. No obstante, advierto en el informe del perito que realizó comparaciones con el valor y la forma de venta de otras unidades. Así, quienes compraron las unidades del 1°"A" y del 1* "L", abonaron u$S 2.000 de anticipo en una fecha cercana a la compra de la actora, y quienes compraron unos años antes ingresaron al contado cantidades aún menores (fs. 427/8). Al ser así, se torna más difícil de aceptar la afirmación de la actora de haber pagado más de U$S 9.000 de anticipo, salvo que se piense que todos los contratos contienen afirmaciones falsas, pero esto no ha sido acreditado ni ha sido objeto de esta litis. Además, estas conclusiones no fueron cuestionadas por la actora al impugnar el peritaje (fs. 437). Es cierto que la testigo Diaz refirió que en este tipo de operaciones se solía exigir un anticipo mayor del precio, lo que aparecería corroborado por el aviso que la demandada, Almagro Construcciones, publicó en el diario el 6 de mayo de 1996, ofreciendo las unidades del edificio de la calle Finochietto. Se observa en la publicidad que el anticipo no es de $1.600 sino mayor ($5.800), aunque tampoco es la cifra que menciona la actora. Sin embargo, esto no es suficiente para acreditar que la actora pagó mucho más de lo que dice el contrato por ella firmado. Ocurre que el iter de la formación del contrato puede ser continuado, caso en el que comienza con las tratativas previas y sigue con la oferta y la aceptación. Las negociaciones de las partes anteriores a la conclusión del contrato, como ocurre con las tratativas preliminares, pertenecen a la etapa denominada precontractual, y no pueden prevalecer sobre lo manifestado por las partes al concluir la contratación. En el caso, hasta bien puede pensarse que la demandada exigía anticipos mayores pero que se lo redujo a la actora. Esto es entrar en el campo de las suposiciones, las que pueden ser favorables o perjudiciales a la actora, razón por la cual se exigen pruebas más concluyentes que en el caso no se han acercado. Asimismo, el hecho de que la actora haya pagado en concepto de fondo de reserva una suma superior al 1% del precio fijado en el contrato, puede constituir un indicio -como ella misma lo expresa en su memorial- que resulta insuficiente para desmerecer lo que surge de un contrato que suscribieron ambas partes y que luego ejecutaron. Por lo tanto, debo concluir que el precio de compra del inmueble fue de U$S 38.800, por ser insuficientes las pruebas rendidas con el objeto de acreditar un precio mayor al que resulta del instrumento suscripto por las partes. Sostiene también la apelante que aún el precio de U$S 38.800 es desproporcionado ya que el verdadero valor del inmueble es sensiblemente inferior, lo que acreditaría la existencia del vicio de lesión subjetiva. La inmobiliaria "La Pira", tasó el inmueble en julio de 1999 en la suma de U$S 24.000. En mayo de 1999, "Manikis Propiedades" lo valuó en igual cantidad, mientras que "J. Caffarella inmobiliaria" lo hizo en U$S 25.000, también en mayo de 1999. Por su parte, el perito ingeniero designado en autos consideró, el 8 de noviembre de 2000, que el valor de venta del departamento motivo de esta litis se estima de la suma de $25.000 (fs. 490). Como ya señalé, el boleto de compraventa fue suscripto el 29 de abril de 1996, mientras que la tenencia fue entregada el mismo día. Al ser así, el valor de las tasaciones es relativo, ya que el inmueble fue adquirido, a estrenar, 3 años antes. Es sabido que para apreciar la existencia de la desproporción, los cálculos deben ser hechos según valores al tiempo del acto (conf. A. Alterini, "Contratos", p. 381). Las referidas tasaciones no demuestran que el precio haya sido desproporcionado en el momento de la adquisición sino, a lo sumo, que 3 años después los valores pudieron haberse modificado. Por otra parte, es un hecho público y notorio que los inmuebles denominados "a estrenar", tienen un valor superior a aquellos que fueron usados. Este argumento fue desarrollado por el a quo (fs. 824), sin que fuera rebatido adecuadamente por la apelante. También señalé anteriormente que, como surge del peritaje contable, en el año 1996 fueron vendidas otras unidades a precios similares o mayores al pagado por la actora. En efecto, la unidad 1° "A" se vendió en U$S 41.800, y la unidad 1° "L", se vendió en U$S 38.500 (v. fs. 427 vta/8). Agrego que las unidades mencionadas se encuentran en el primer piso, mientras que la de la actora en el piso décimo, y es un hecho de público conocimiento que las unidades más altas tienen un precio superior. La actora acompañó los avisos clasificados del diario "Clarín" publicados en la edición del 6 de mayo de 1996. Allí puede verse que ciertas empresas se ofrecen para comprar departamentos, y allí informan que los departamentos de un ambiente los pagan hasta U$S 35.000, precio cercano al aceptado por la demandante. Incluso observo un aviso en el que alguien ofrece hasta U$S 40.000. Tampoco puedo dejar de evaluar que la demandada construía y vendía unidades con un sistema particular: 100 cuotas mensuales, sin garantía hipotecaria. Esto supone, por un lado, asumir riesgos mayores (aunque con menos gastos para la compradora) y, por otro, una operatoria financiera que seguramente está reflejada parcialmente en el precio de la unidad, ya que debo suponer que la demandada realizó estos actos con ánimo de lucro y no con fines altruistas. Considero que este es un detalle de suma importancia, ya que si la constructora hubiese vendido sus unidades al contado, habría percibido una cantidad de dinero que le hubiese permitido aplicarlo a nuevas construcciones, o bien a otras inversiones. En cambio, la modalidad adoptada, significa recuperar el dinero en un plazo superior a 8 años, costo que indudablemente debe reflejarse en el precio de venta. Es que también debo suponer, como lo reconoce la actora en sus escritos, que estas unidades son adquiridas por personas que no cuentan con sumas importantes, con dificultades para acceder al crédito bancario, y normalmente inquilinas. Digo esto último porque surge de los avisos de propaganda que por el precio de un alquiler se le ofrece a estos compradores convertirse en propietarios. En estas condiciones, me parece evidente que el precio de la unidad no podía ser el más bajo de plaza, el que se suele obtener, como es sabido, cuando se abona de contado. En definitiva, no encuentro acreditados los requisitos básicos que justifican la aplicación de la teoría de la lesión, con el objeto de anular o reajustar el contrato que liga a las partes, por lo que propongo que se confirme la sentencia apelada en lo que fue materia de agravios; con costas de esta instancia en el orden causado al no haber mediado oposición. Los Dres. Giardulli y Gatzke Reinoso de Gauna, por las consideraciones expuestas por el Dr. Kiper, adhieren al voto que antecede. Con lo que se dio por terminado el acto firmando los señores Jueces por ante mí, que doy fe.- ///nos Aires, 8 de mayo de 2003. Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: Confirmar la sentencia apelada en lo que fue materia de agravios; con costas de esta instancia en el orden causado al no haber mediado oposición. Difiérase la regulación de honorarios para una vez establecida la de la anterior instancia. Regístrese, notifíquese y, oportunamente, archívese.- Fdo. Jorge A. Giardulli, Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna y Claudio M. Kiper.-