Conclusiones de la XXXII Jornada Notarial Argentina.

• 08/09/2016
• Argentina

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 Realizadas el 24, 25 y 26 de agosto de 2016 en la Ciudad de Buenos Aires.

TEMA I: Persona humana. Capacidad jurídica. Principios Generales. Capacidad de ejercicio y de derecho. Restricciones a la capacidad jurídica. Sistemas de apoyo al ejercicio de la capacidad jurídica. Sentencia. Efectos. Registración. Menor de edad y adolescencia. Tutela y Curatela.

CONCLUSIONES
Del debate de las ponencias presentadas la Comisión I de la XXXII Jornada Notarial Argentina
RESUELVE :
I-CAPACIDAD
1. El artículo 301 del CCCN reafirma el principio de inmediación del escribano con el requirente a los
efectos del juicio de capacidad o discernimiento, sin que sea necesaria su mención documental.
2. La presunción de capacidad de la persona humana surge del CCCN y del plexo normativo
constitucional. No hay obligación legal que exija la exhibición de certificado y/o partida de
nacimiento del Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas para el otorgamiento de actos y
contratos, por parte de contratantes y operadores jurídicos en general.
La eventual existencia de un Registro Nacional en nada modificaría esta situación.
3. Sin perjuicio de la inscripción prevista en el artículo 39 del CCCN, a los fines de la buena fe para
una adecuada protección de la circulación de los bienes registrables, los apoyos, jueces, Ministerio
Publico y el propio interesado, deben procurar la inscripción de la sentencia de restricción de
capacidad, incapacidad e inhabilitación en los Registros de bienes en particular.
II – PERSONAS HUMANAS CON CAPACIDAD RESTRINGIDA.
4. Las restricciones a la capacidad subsisten aun cuando la sentencia no haya sido revisada
transcurrido el plazo de tres años establecido en el artículo 40 del CCCN.
Igual solución cabe concluir para los supuestos del artículo 152 ter del Código Civil derogado, por
aplicación del artículo 7º, primer párrafo, del CCCN.
5.-No puede argüirse la nulidad de los actos y contratos otorgados por personas con capacidad
restringida cuando ésta y/o sus apoyos ocultaron la existencia de la sentencia que restringe la
capacidad de aquellas (artículo 388 CCCN).
6.-En el supuesto del artículo 101 inciso c) del CCCN, cuando el apoyo represente a la persona con
capacidad restringida, es facultativa – no obligatoria- la comparecencia al acto del representado.
7. Se sugiere, de lege ferenda, la modificación del artículo 45 CCCN, el cual en conjunción con los
artículos 2461 y 1600 CCCN, dificultan injustificadamente el otorgamiento de actos a título gratuito
que pueden constituir herramientas legítimas y útiles para el ejercicio del Derecho de
Autoprotección.
8. Asimismo, se propone, de lege ferenda, la modificación del artículo 46 CCCN, limitando la
posibilidad de instar la nulidad de cualquier acto o contrato otorgado en vida por el causante, al
periodo comprendido entre la interposición de la demanda de restricción de capacidad o de
incapacidad y su fallecimiento, en concordancia a lo que establecía el artículo 474 del Código
velezano.
III- MENORES
9. El notario solo debe requerir autorización judicial, para la disposición de bienes registrables del
menor de edad. Es facultativo para él, hacerlo comparecer o no al acto notarial (art. 692 CCCN).
IV- DIRECTIVAS ANTICIPADAS.
10.- La capacidad plena aludida en el artículo 60 CCCN solo se ve afectada por declaración judicial.
11.-Las personas con capacidad restringida pueden otorgar Directivas Anticipadas en la medida en
que la sentencia no lo prohíba expresamente.
12.-Los adolescentes, una vez cumplidos los dieciséis años, pueden otorgar por sì mismos, Directivas
Anticipadas en materia de salud, con carácter vinculante (art. 26 último párrafo CCCN).
13.-Para que las Directivas Anticipadas en materia de salud sean vinculantes, deben cumplir con la
forma prescripta en la ley 26529 modificada por la ley 26742 y su decreto reglamentario número
1089/12.
14.-Las Directivas Anticipadas del articulo 60 CCCN pueden comprender, dentro del ámbito del
Derecho de Autoprotección, además de las cuestiones vinculadas con la salud, aspectos
patrimoniales.
15.-El poder preventivo es un acto unilateral que reconoce como causa el Derecho de
Autoprotección. Consecuentemente no se extingue por la incapacidad sobrevenida del poderdante.
Es esencialmente revocable.
V.VOLUNTAD PROCREACIONAL
16.-Se recomienda que la voluntad procreacional atributiva de la filiación por técnicas de
reproducción humana asistida, sea otorgada por escritura pública, debiendo cumplirse en la misma
además con la protocolización del consentimiento informado prevista en los arts. 560 y 561 CCCN.
17. Se analizó en la Comisión, el tema de la gestación por sustitución, considerado en algunos casos
jurisprudenciales en particular, suscitándose el debate y la necesidad del estudio pormenorizado de
la figura y sus eventuales incidencias en la actividad notarial

TEMA II: El régimen patrimonial del matrimonio en el Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994) Distintos sistemas. Las convenciones prematrimoniales. La modificación del régimen patrimonial. Instancias y términos. Régimen de disposición de bienes. La contratación entre cónyuges. El asentimiento a partir de las regulaciones de los artículos 456, 457 y 470.

CONCLUSIONES
La Comisión II de la XXXII Jornada Notarial Argentina concluye:
CONVENCIONES MATRIMONIALES. FORMA.
La forma legal impuesta para la celebración de las convenciones pre matrimoniales y para la
modificación del régimen patrimonial, es únicamente la ESCRITURA PÚBLICA. Su falta causa invalidez.

OPCIÓN DEL RÉGIMEN DE SEPARACIÓN.
La opción por el régimen de separación debe hacerse en la convención matrimonial. La declaración
efectuada en el acta de matrimonio se exige a los fines de la publicidad frente a terceros. En ningún
caso puede optarse por el régimen de separación ante el oficial del Registro Civil al momento de la
celebración del matrimonio.
ANOTACIÓN.
Las partes pueden tomar a su cargo la anotación de la convención matrimonial del art. 449, excepto
que la ley local no lo permita.
CAPACIDAD.
Los menores de edad autorizados judicialmente a casarse y los autorizados por sus representantes,
pueden celebrar convenciones matrimoniales (Unanimidad).
La prohibición del art. 450 para optar por el régimen de separación de bienes sólo se aplica a los
menores autorizados judicialmente (Por mayoría).
DONACIONES POR RAZÓN DEL MATRIMONIO.
Las donaciones por razón del matrimonio están sujetas implícitamente a condición suspensiva.
Si bien la oferta de donación se presume legalmente aceptada con la celebración del matrimonio, se
requiere su formalización por escritura pública cuando se trate de bienes registrables.
ASENTIMIENTO ANTICIPADO.
El asentimiento especial anticipado otorgado antes del 1 de agosto de 2015 debe cumplir con los
requisitos del art. 457 para ser eficaz con relación a los actos celebrados luego de esa fecha (Por
mayoría).
El asentimiento especial anticipado otorgado antes del 1 de agosto de 2015, es eficaz con relación a
los actos celebrados luego de esa fecha, aunque no cumpla con los requisitos del art. 457 (Por
minoría).
(Dos abstenciones).
REQUISITOS DEL ASENTIMIENTO.
El asentimiento anticipado requiere la individualización del acto y sus elementos constitutivos,
considerándose suficiente a tal fin establecer parámetros mínimos de negociación (ej. determinación
del objeto, precio mínimo, monto máximo del gravamen, etc.).
REQUISITOS DEL PODER PARA ASENTIR.
El poder para asentir sólo requiere la individualización del bien.
PODER AL CÓNYUGE PARA ASENTIR.
Es válido el poder otorgado al cónyuge para que se preste a sí mismo el asentimiento, excepto
cuando se tratara de disponer de los derechos sobre la vivienda familiar y sus muebles
indispensables (Por mayoría).
Es suficiente en este tipo de apoderamiento, la individualización del bien.

DISPOSICION DE BIENES PROPIOS O PERSONALES. MANIFESTACION.
En los casos de disposición de bienes propios o personales (régimen de separación), es suficiente la
sola manifestación del titular de que el bien no reviste la calidad de vivienda familiar.
PRUEBA DEL CARÁCTER DEL BIEN.
La omisión de la declaración del carácter propio del bien y/o la conformidad del otro cónyuge en la
escritura pública de adquisición, puede subsanarse en sede notarial por escritura complementaria.
INDIVISIÓN POSTCOMUNITARIA.
Durante el período de indivisión postcomunitaria, los cónyuges o ex cónyuges pueden acordar las
reglas de administración y disposición de los bienes indivisos.
A falta de acuerdo subsisten las reglas relativas a la comunidad (disposición del titular con el
asentimiento del no titular) y la contraprestación recibida será ganancial en base al principio de
subrogación real (Unanimidad).
La codisposición implica un acuerdo en los términos del art. 482 y no un acto partitivo. En este caso
la contraprestación recibida también será ganancial en base al mencionado principio (Por mayoría).
Destacamos la importancia del asesoramiento del notario acerca de los efectos, alcances y
consecuencias de los actos que impliquen la administración, disposición o partición de bienes
indivisos, dado que la indivisión subsiste mientras no haya partición.
CONTRATACIÓN ENTRE CÓNYUGES.
La incorporación de la inhabilidad de los cónyuges bajo el régimen de comunidad de contratar entre
sí colisiona con los principios de libertad, igualdad y autonomía de la voluntad receptados por el
CCCN.
Se encuentran expresamente permitidos el contrato de mandato, la integración de sociedades de
cualquier tipo –incluidas las de la sección IV del Capítulo 1 LGS-, el pacto sobre herencia futura, la
convención sobre el cambio de régimen patrimonial matrimonial y la partición por ascendientes.
Se impone la necesidad de la derogación del inciso “d” del artículo 1002 CCCN.
AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD.
En el marco de la autonomía de la voluntad, la escritura pública es el instrumento adecuado para
formalizar los pactos referentes a los aspectos personales y patrimoniales de las uniones
convivenciales; como también para quienes hayan capitulado o casado en el extranjero, luego
trasladen su domicilio a la Argentina y opten por la aplicación de este derecho a su estatuto
económico matrimonial.

TEMA III: Ley General de Sociedades. Impacto de la reforma introducida en la ley 19.550. Unipersonalidad. Reducción a uno del número de socios. Soluciones. Sociedades no constituídas según los tipos previstos y otros supuestos. Adquisición de Bienes Registrables. Situación de las sociedades civiles existentes.

CONCLUSIONES
Con motivo de los cambios en la Ley 19.550, hoy Ley General de Sociedades (en adelante LGS),
producidos por la Ley 26.994 que sanciona el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (en
adelante CCCN), se someten a estudio de esta Comisión diferentes puntos de debate, arribándose
por unanimidad a las siguientes conclusiones:
1. Los cónyuges, independientemente del régimen patrimonial matrimonial adoptado, pueden
integrar entre sí sociedades de cualquier tipo, aún las reguladas por la Sección IV (art. 27
LGS). Resulta inaplicable la inhabilidad prevista por el art. 1002 inciso d) del CCCN, dado que
el art. 27 de la LGS resulta norma especial respecto de aquel. Según lo establecido en el
inciso a) del art. 150 del CCCN la ley especial imperativa prevalece sobre las normas del
CCCN. La norma especial del artículo 27 de la LGS, permite a los cónyuges tanto constituir
como participar con posterioridad en cualquier tipo de sociedad. Los cónyuges, bajo el
régimen de comunidad no se pueden transmitir entre si la participación societaria.
2. La capacidad de las sociedades no se encuentra limitada por su objeto, pero éste determina
el marco de imputación de los actos a la sociedad en los términos del artículo 58 LGS.
3. Los poderes, ya sean especiales para un acto o generales con facultades especiales,
otorgados por una sociedad son válidos y eficaces, ya que sólo sustituyen la función de
representación pero no la de administración. El notario interviniente evaluará según la
naturaleza del acto a otorgar la legitimación del apoderado de una sociedad y calificará si las
facultades especiales contenidas en el apoderamiento son suficientes o si requiere
documentación emitida por algún órgano de la sociedad.
4. De acuerdo con la reforma introducida a la ley 19.550 por la ley 26.994, el concepto de
sociedad recibe una nueva configuración al incluir expresamente la unipersonalidad.
5. Tras la reforma introducida, la naturaleza jurídica del acto constitutivo societario no resulta
exclusivamente de un contrato plurilateral de organización, ya que también puede resultar
de una declaración unilateral de voluntad, de carácter organizativo con vocación plurilateral,
puesto que en todo tiempo se puede recomponer la pluralidad sin afectar su naturaleza ni
esencia.
6. La Sociedad Anónima Unipersonal no constituye un nuevo tipo social. Hubiera sido acertado
que pudiera adoptar otros tipos sociales en forma originaria.
7. Consideramos que no es acertado que la inclusión de la expresión “unipersonal” o la
utilización de la sigla “SAU” haya sido considerada parte de la denominación y no como un
aditamento que deba agregarse cuando esté presente la unipersonalidad y que pueda
retirarse al tiempo de recomponer su pluralidad. Los organismos de control deberán admitir
como previsión estatutaria la posibilidad de agregar o suprimir la mención cuando se den las
condiciones de la unipersonalidad o desaparezcan.
8. La Sociedad Anónima Unipersonal se constituye por escritura pública.
9. Una Sociedad Anónima Unipersonal puede adquirir pluralidad de socios en cualquier
momento y no por ello se transforma ni cambia su tipo. De igual modo la reducción a uno del
número de socios, no es causal de disolución. En ambos casos deberían admitirse la inclusión
de estas previsiones en los estatutos para evitar tener que reformarlo en cada oportunidad.
Mientras la sociedad está pendiente de inscripción, son aplicables a su actuación los arts. 183
y 184 LGS.

10. Si mediante la declaración unilateral de la voluntad se pretendiere constituir una sociedad
bajo un tipo diferente al de anónima impuesto por la ley, el caso importa un supuesto de
ineficacia por defecto en la adopción típica, motivo por el cual este supuesto haría aplicable a
esa sociedad las disposiciones de la Sección IV LGS.
11. La ley enumera la unipersonalidad sobreviniente, casuísticamente, sólo para sociedades que
contemplen dos categorías de socios, en cuyo caso les impone la transformación de “pleno
derecho” en sociedad anónima. Por más que así lo declame la ley, no existe la
transformación de pleno derecho, atento que ello requiere instrumentalidad y el
cumplimiento de los requisitos previstos en la LSG, que no pueden ser suplidos
automáticamente. El art. 94 bis LGS impone la transformación de pleno derecho en el
término de tres meses, salvo que se decidiera otra solución.
12. Sin perjuicio de reconocer la existencia de otras posturas doctrinarias, consideramos que:
(i) la reducción a uno del número de socios no es causal de disolución, conforme lo
establece el artículo 94 bis de la LGS; y
(ii) con relación a las Sociedades de Responsabilidad Limitada y Sociedades Colectivas,
que reduzcan a uno en el número de socios, se les aplicaran las disposiciones de la
sección IV de la LGS.
13. A las Sociedades Civiles y las antes denominadas sociedades irregulares y de hecho
constituidas con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley 26.994, se les aplica el
régimen previsto en la sección IV.
14. El régimen previsto en la sección IV establece un marco normativo en el que prevalece la
autonomía de la voluntad.
15. El acto de reconocimiento será necesario para la adquisición de bienes registrables cuando la
sociedad carezca de contrato escrito o si éste no reúne los requisitos del artículo 23 segundo
párrafo de la LGS. No es necesario el acto de reconocimiento cuando el acto constitutivo
reúna los mencionados requisitos. Tampoco será exigible para el otorgamiento de actos de
disposición ni para nuevos actos de adquisición. En resguardo de la seguridad jurídica para la
circulación de dicho acto recomendamos la escritura pública como forma idónea para
instrumentarlo.
16. Para los actos de disposición efectuados por sociedades contempladas en la sección IV se
deberá solicitar inhibición de la sociedad disponente. En ningún supuesto será necesario
solicitar inhibición de los socios que la componen, ya que la titular del bien registral es la
sociedad.
17. La publicidad que le compete a los registros respectivos se cumple con la registración de la
titularidad de dominio a nombre de la sociedad de la sección IV y no con la de las
participaciones que en la sociedad pudieran corresponder a los socios. La mutabilidad que
pueda sufrir el elenco de socios no altera la titularidad de dominio.
18. Sin perjuicio de las excepciones previstas en el artículo 24 de la LGS, los socios de las
sociedades contempladas por la sección IV, responden frente a las deudas sociales en forma
ilimitada, subsidiaria (no directa) y mancomunada (arts. 143 y 150 del CCCN y el 56 de la
LGS).
19. Las normas sobre títulos valores se aplican a las acciones (arts. 226 de la LGS, 150, 1815 y
470 inc. b) y c) del CCCN) , concluyendo que no se necesita escritura pública para la
transferencia de los mismos por cualquier título. Se recomienda para la donación de las
acciones la forma escritura pública, por los beneficios propios de dicho instrumento y las
diferentes interpretaciones existentes.
20. El artículo 3 de la LGS admite la posibilidad de estructurar una Asociación Civil bajo la forma
de cualquier sociedad. Si la Asociación Civil adopta la forma de Sociedad Anónima, puede
transferir la calidad de socio con la transferencia de la acción, en los términos del artículo
214 de la LGS.
21. Cuando el ordenamiento se refiere a instrumento público como forma para constituir
sociedades debe considerarse la escritura pública como el instrumento público idóneo. La
ulterior ratificación del instrumento privado, su transcripción en el protocolo notarial, la
certificación de firmas o la presentación ante el organismo de control, no lo convierte en
público.

TEMA IV: Novedades en el tratamiento de los derechos reales en el nuevo Código Civil y Comercial: Derecho de superficie, conjuntos inmobiliarios, propiedad horizontal, hipoteca abierta y cementerios privados.

CONCLUSIONES
La Comisión IV de la XXXII Jornada Notarial Argentina concluye por voto unánime de todos sus
integrantes lo siguiente:

SUBTEMA 1: CONJUNTOS INMOBILIARIOS
1) Dentro de la temática planteada por este nuevo derecho real se trató especialmente en el seno de
la comisión la adecuación prevista en el artículo 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación para
los conjuntos inmobiliarios preexistentes organizados bajo la órbita de los derechos personales o
donde coexistan derechos reales y derechos personales.
Para algunos este tipo de adecuación violentaría derechos patrimonial y definitivamente adquiridos
constitucionalmente protegidos por ser situaciones jurídicas ya consolidadas
Sostienen asimismo que su aplicación contraría el principio de irretroactividad de las leyes previsto
en el artículo 7 del mismo Código. Señalan además la falta de plazo, procedimiento y sanción.
Por otra parte, están quienes consideran que en ningún caso se estarían vulnerando derechos
patrimonialmente adquiridos ni garantía constitucional alguna, que sería un supuesto de excepción al
principio de irretroactividad de la ley consagrado en el artículo 7 por tratarse de derechos reales y
como tales de orden público, no viendo en la falta de plazo, procedimiento o sanción obstáculos
insalvables para la adecuación.
Para la corriente mencionada en primer término, la adecuación sería de cumplimiento imposible
teniendo en cuenta el régimen de mayorías exigido, planimetría e instrumentación, mientras que
para la nombrada en segundo término el cumplimiento puede resultar dificultoso pero posible.
En el seno de la comisión se distinguieron dos tipos posibles de adecuación, la denominada
adecuación estructural y la denominada adecuación funcional, advirtiendo que la primera necesitaría
una normativa de fondo de igual jerarquía que establezca plazo razonable, procedimiento y sanción,
mientras que la adecuación funcional opera de pleno derecho de acuerdo con la actual legislación.
Lo expuesto nos lleva indefectiblemente a analizar caso por caso cuál se debe adecuar y cual no.
Interpretando la obligatoriedad de adecuación del art. 2075 C.C.C. dirigido a determinados supuestos
podemos concluir que aquellos conjuntos inmobiliarios estructurados bajo la órbita exclusivamente
de derechos reales no deben adecuarse. Analizando las estructuras jurídicas de los actuales
emprendimientos vemos que la mayoría de los mismos se encuentra organizado con uno o más
derechos reales, tales como la propiedad horizontal, aquellos que combinan derecho real de dominio
sobre parte privativas y derecho real de condominio sobre partes comunes o aquellos que combinan
derecho real de dominio sobre la parcela, derecho real de dominio de una asociación o entidad
jurídica sobre las partes comunes y la conexión de ambos sectores a través de los derechos reales de
servidumbre, concluyendo que estas estructuras por no hallarse comprendidas en los supuestos del
artículo 2075 C.C.C. no tienen obligación de adecuación, en estos casos manteniendo la opción de
adecuarse en forma voluntaria.
Hacemos hincapié en que la normativa que establezca el procedimiento de adecuación no sea
delegada al ámbito provincial o municipal, por tratarse de derecho de fondo, atribución exclusiva del
Congreso de la Nación, sin perjuicio de las facultades conferidas a las jurisdicciones locales
especialmente establecidas en el primer párrafo del artículo 2075 C.C.C. y concordantes.
2) También en la comisión se trató de establecer respecto de los elementos característicos
enunciados en el artículo 2074 C.C.C. cuáles podrían considerarse esenciales y cuáles contingentes,
hallándose dentro de esta última categoría casos como el cerramiento, el régimen disciplinario,
cantidad de inmuebles iniciales o resultantes, estado constructivo de las unidades funcionales y el
grado de avance de obra de la urbanización. Estas características contingentes no pueden erigirse en
condicionamientos policiales por las jurisdicciones locales para la registración de planos catastrales
de un conjunto inmobiliario como presupuesto para su configuración como derecho real de
propiedad horizontal especial.
3) También se analizó la posibilidad para las partes contratantes de acogerse a la relación de
consumo a los efectos de justificar la no adecuación, interpretando a esta última como un
menoscabo de derechos protectorios de raigambre constitucional.
4) Los títulos de conjuntos inmobiliarios preexistentes que no se hayan adecuado no son observables
por esas circunstancias debiendo considerarse títulos suficientes y aptos para la circulación.
SUBTEMA 2: HIPOTECA ABIERTA
1) Es favorable el tratamiento que hace el C.C.C. de los derechos reales de garantía, estableciendo un
sistema general más ordenado y sistemático, y luego tratando específicamente a la hipoteca,
anticresis y prenda.
2) Se introduce el derecho real de garantía abierto, indeterminado o de máxima (art. 2189 CCC) por
ejemplo para los contratos bancarios y la cuenta corriente (Arts. 1407 y 1439 C.C.C)
3) Sería conveniente establecer en los contratos constitutivos de estos derechos reales que los
artículos 2187 y 2193 C.C.C. se aplican a los derechos de garantía determinados y el artículo 2189
C.C.C. a los indeterminados o de máxima. El hecho de no establecer en el título el sistema específico,
supone el riesgo de que fuera del monto garantizado, el crédito sea considerado quirografario. La
interpretación que propiciamos armoniza con el régimen jurídico establecido para la fianza (arts.
1578 C.C.C. fianza general y art. 1580 C.C.C. fianza determinada) y con el carácter declarativo de la
inscripción registral inmobiliaria.
4) El plazo previsto en el artículo 2189 C.C.C. debe considerarse de acceso a los créditos y no del
derecho real de garantía, cuyos términos máximos surgen de la regulación específica de cada uno de
los derechos reales de garantía tipificados.
5) La protección de los terceros en cuanto a la configuración de su buena fe en los términos del
actual C.C.C. no puede limitarse a la publicidad registral exigiendo la debida diligencia en todos los
casos (arts. 1893, 1902, 1725 y 756 C.C.C.)
6) Proponemos una modificación del art. 2189 C.C.C. reflejando la doctrina del proyecto de 1998
diferenciando los créditos determinados y los indeterminados y reservando a estos últimos las
limitaciones en cuanto al monto del gravamen y la extensión de la garantía tal como surge del
Proyecto de fecha 18 de Mayo de 2016 con media sanción en el Senado de la Nación denominado
Sistema de Ahorro para el fomento de la inversión en viviendas casa de ahorro (UVI).

SUBTEMA 3: DERECHO DE SUPERFICIE
1) La concepción del dominio absoluto, perpetuo y pleno, se redirecciona hacia una figura que
utilizada con pragmatismo y fluidez contribuye a motorizar procesos de expansión y paliar
situaciones de déficit habitacional y social. Su plasticidad permite articularlo con múltiples derechos
reales y personales.
2) El superficiario tiene amplias facultades de administración y disposición, solo limitadas por el plazo
y las condiciones particulares del contrato.
3) La indemnización al superficiario (Art. 2126 C.C.C.) es renunciable, no constituyendo dicha
renuncia un acto a título gratuito por estar previsto el pacto en contrario. Puede compensarse con la
transmisión de parte del terreno o unidades funcionales luego de cumplirse con la readquisición de
dominio del dueño perfecto.
4) Es posible la afectación a propiedad horizontal por el superficiario sin existir terreno común.
Presenta diferencias notables y ventajas frente el derecho de sobreelevar al que no se opone dado
que responden a necesidades diferentes.
5) La constitución del derecho real de superficie sobre parte determinada del inmueble requiere
plano a los efectos de la determinación del inmueble, sin que sea necesaria registración
administrativa alguna, tal como lo dispone la DTR 15/2016 de CABA.
6) En sentido semejante a lo resuelto en la XVIII jornada Notarial Cordobesa (2015), considerando las
facultades del superficiario contempladas en los artículos 2114 y 2120 C.C.C., los efectos extintivos
del art. 2125 C.C.C. (extinción de la superficie) y retroactivos del art. 1969 C.C.C. (dominio revocable)
se sugiere que el sometimiento a propiedad horizontal que formalice el mismo, se haga: 1)
conjuntamente con el propietario del suelo y 2) que en el acto constitutivo del derecho real de
superficie se convenga la no retroactividad del mismo, a fin de lograr la subsistencia de la afectación
al expirar el plazo en los términos de los arts. 1967 y 1969 C.C.C.
SUBTEMA 4: PROPIEDAD HORIZONTAL
1) El derecho real de propiedad horizontal y el consorcio de propietarios nace con el otorgamiento de
la respectiva escritura pública de reglamento de propiedad horizontal.
2) La lectura armónica del artículo 2039 C.C.C. en su última parte en combinación con el artículo 2056
inc. q) C.C.C. permite considerar que las unidades complementarias no pueden transmitirse ni
gravarse en forma independiente a las funcionales a las que acceden permitiéndose únicamente la
cesión de uso personal a terceros.-
3) Pese a la omisión legislativa destacamos la importancia del plano de propiedad horizontal como
presupuesto necesario para el otorgamiento del reglamento y afectación del sistema.
4) Con relación al concepto de la unidad funcional que surge del artículo 2039 C.C.C. al hablar de
espacios de aprovechamiento por su naturaleza o destino, consideramos que la unidad funcional no
necesita estar construida o edificada. Coincidiendo con lo resuelto en el XVIII Congreso Nacional de
Derecho Registral (2015) y la 39 Jornada Notarial Bonaerense (2015) manifestamos que la parte
privativa puede hallarse sin construcción alguna y delimitada en el plano de propiedad horizontal con
los requisitos de la salida a la vía pública por vía directa o indirecta y su aprovechamiento
independiente según su naturaleza o destino.
5) El patrimonio del consorcio no debe confundirse con los bienes y partes comunes del inmueble
objeto del derecho real de propiedad horizontal (definidos en los artículos 2040, 2041, 2042 y
concordantes C.C.C.) y está conformado por los créditos, acreencias y deudas que tuviera el
consorcio. El mismo no es objeto de calificación registral.
6) El consorcio responde por sus obligaciones con la totalidad de su patrimonio y únicamente en caso
de resultar insolvente para afrontarlas. No siendo posible su concurso, responderán en forma
subsidiaria, mancomunada y de acuerdo a sus respectivos porcentuales (art. 143 C.C.C.) los
integrantes del mismo.
7) El otorgamiento del reglamento de propiedad horizontal no deberá ser considerado como un acto
de disposición por lo que no debería requerirse ni certificado de inhibición del otorgante ni
asentimiento conyugal. La frase que en el art. 2038 C.C.C., establece que el reglamento integra el
título de propiedad de la unidad funcional deberá interpretarse como integrante de la causa del
derecho pero no como instrumento.
SUBTEMA 5: CEMENTERIOS PRIVADOS.
En relación a cementerios privados se presentó un solo trabajo con una postura novedosa que
planteaba serias dudas sobre la naturaleza jurídica real de este derecho. En el marco de las opiniones
vertidas se planteó la siguiente inquietud: Cuál es el derecho regulado en el art. 1887 inc. f). C.C.C.
que lo consagra como derecho real, sobre cosa propia (art. 1888 C.C.C.), principal (art. 1889 C.C.C.),
registrable (art. 1890 C.C.C.) y que se ejerce por la posesión (art. 1891 C.C.C.) Para algunos existiría
un solo derecho real que sería el derecho real de cementerio privado del dueño del predio que lo
afecta a la inhumación de restos humanos concediendo a los terceros usuarios derechos personales
sobre esos nichos o parcelas. Para otros existirían dos derechos reales que serían el designado en el
punto anterior para el titular de dominio del predio afectado (cementerio privado) y tantos derechos
reales sobre cosa ajena como parcelas o nichos existan en el predio (derecho real de sepultura). Y
para otros existiría un solo derecho real, el de sepultura que ejercería cada titular sobre cosa propia
(parcelas o nichos existentes en el predio).