Dación en Pago. Su operatividad.

• 09/09/2002
• Argentina

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Concepto.

Sin caer en los estrictos términos normativos ni conceptos de construcción doctrinaria, la dación en pago es la forma de cumplimiento de obligaciones con el objeto de su cancelación y/o extinción por medio de la transmisión del dominio de un inmueble o la entrega de una cosa distinto a lo originariamente pactado.

Es su elemento esencial que se cancele o cumpla con la obligación no mediante su contraprestación originaria o primaria, sino por medio de una alternativa que compensa por el valor de lo entregado, en su patrimonio al acreedor. Se da en pago, o sea, se da (propiedad o dominio, efecto secundario) en lugar de su pago (efecto primario).

Código Civil: Art. 1325. Cuando las cosas se entregan en pago de lo que se debe, el acto tendrá los mismos efectos que la compra y venta. El que la entrega está sujeto a las consecuencias de la evicción, de los vicios redhibitorios, y de las cargas reales no declaradas; mas la deuda que se paga será juzgada por las disposiciones del título "Del pago".

El artículo 1325 forma parte del Título que trata la compra y venta en el código civil, tratando de esta forma a la dación en pago como una variante a la misma compraventa, con sus propias consecuencias y normas, la que difiere en su contraprestación, que en lugar de ser un "precio cierto" es un "crédito cierto".

La doctrina se vuelca hacia el concepto del acuerdo novatorio, el que le da la fuerza de pago al acto, lo que se exterioriza en la aceptación por parte del acreedor en satisfacción de su acreencia.

Normativa. Elementos. Problemática.

La dación en pago fue desde siempre un negocio jurídico no bien tomado por el segmento inmobiliario. Todo surge del juego de varios artículos que posibilitan la imperfección del título, siendo ellos el 784, 787 y el 4030.

Los dos primeros, de aplicación para el caso de que medie error en la persona del deudor por el pago efectuado, configurado en la imputación de deuda, puede intentar contra el acreedor o los subadquirentes la repetición del pago y mediante una acción reivindicatoria - reipersecutoria.

Finalmente la situación se agrava por cuanto el período de prescripción se extiende por el plazo de dos años luego de que el error fuere conocido por el deudor - art. 4030 de Código Civil.

Terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso. Art. 1051 C. Civil.

La doctrina disputa la jerarquía entre los artículos 787 y 1051. Las opiniones están polarizadas en cuanto a la preferencia de uno o del otro.

Así apliquemos la doctrina por la cual el adquirente de buena fe y a título oneroso puede llegar a repeler una acción revindicatoria, no podemos afirmar a priori que la acción del art. 787 sea intentada y hasta prospere en forma afirmativa. Es por ello que se deben atender a las renuncias expresas y fehacientes efectuadas por el deudor-dador.

Coyuntura económica, dación en pago y simulación.

A pesar de que la dación en pago no es aconsejada por la mayoría de los notarios, sin embargo, se dan situaciones en la realidad en la que la misma es la operatoria indicada. Dada la tendencia a evitar su otorgamiento, se generan a veces contratos de compraventa que no se condicen con la realidad, o sea, con el contrato materialmente acaecido.

En nuestra actualidad, circunscripta por un período de diez años de vigencia de convertibilidad peso dolar, muchos deudores y acreedores han quedado en medio de un proceso de devaluación que modificó el valor real cambiario en un 400 por ciento, disminuyó el valor internacional de los inmuebles en un rango que va del 50 por ciento hasta algunos casos que registran un nuevo monto equivalente al 10 por ciento del antiguo valor. Esa drástica variación produjo que en muchos casos sea de mayor conveniencia caer en mora y perder la propiedad, sobre todo en grandes préstamos con largos plazos, puesto que con el monto de los pagos por servicios mensuales posiblemente llegaren a adquirir a veces más del doble de propiedades que las perdidas.

Algunos de estos deudores, dado su apetencia por adquirir nuevos inmuebles, prefieren que no se de un proceso ejecutivo por el cual pueden estar por largo tiempo inhibidos o embargados, registrados en listados de morosos y otras bases de datos de riesgo crediticio o hasta algunos llegar a la quiebra. Es por ello que algunos según su situación deciden entregar sus bienes hipotecados.

Para dichos casos, la dación en pago es la forma de culminación de la obligación en forma no contenciosa, también una manera rápida de extinguir la deuda y sus obligaciones accesorias.

Recomendaciones para su otorgamiento.

Si en dichos casos se efectuare una compraventa, más allá de que su título no es observable, la situación jurídica es lamentablemente sospechosa. Los motivos son los siguientes.

Ha mediado una hipoteca o gravamen previo, nacido en un mutuo comúnmente dinerario. Se da luego un fenómeno de devaluación del 400 por ciento, un proceso hiper-inflacionario-hiper-recesivo lo que demuestra una crítica y baja liquidez en el mercado. Los acreedores en su mayoría pesificados uno a uno, muchos cobrando con cheques que se incorporan a un sistema bancario de restricción de extracción de fondos, lo que ratifica o refuerza la iliquidez del mercado.

Luego de producido dicho fenómeno, el deudor vende su propiedad al acreedor. Puede parecer perfecto el título, pero hay ciertos puntos o elementos de la realidad que pueden llevar la situación a la frontera de la simulación.

La dación en pago, a pesar de los problemas que puede llegar a padecer por los mentados artículos 784, 787 y 4030, es la culminación lógica luego de la caída del sistema financiero argentino para quien desea terminar con un negocio financiero modificado forzosamente por el Estado.

Como podemos entonces cerrar un título perfecto y con adecuación plena a la realidad.

Combinamos algunos consejos previos doctrinarios y otros propios.

Consejos reconocidos por la doctrina notarial.

Individualización Detallada de:

1.- Título, contrato y sus circunstancias que originan la obligación.

Se ha llegado a afirmar que la falta del pormenorizado detalle de la deuda de origen no implica ni demuestra el error del deudor, puesto que no obsta a la demostración por parte del éste del error que lo llevó a creerse como tal.

2.- Gravamen, Derecho Real que se cancela.

3.- Inmueble que se transfiere para la satisfacción de la obligación.

Se debe declarar expresamente:

1.- La renuncia expresa por el dador a las acciones reipersecutorias del 787.

2.- Que para el caso de darse el supuesto de error se limitará a las acciones personales contra el acreedor.

Recomendaciones nacidas en la situación actual de pesificación asimétrica. Autoría propia.

Manifestar dentro de los antecedentes:

1.- Una rápida y sintética mención de las variaciones acaecidas por los valores de las divisas, los inmuebles y la fuerte iliquidez del mercado, factores que originan la conveniencia de extinguir las obligaciones nacidas fuera de dicho contexto por medio de la dación en pago del inmueble.

2.- Para el caso de que se configure una compleja operatoria financiera efectuar una breve liquidación que demuestre la conveniencia de la operatoria.

Seguramente no es de costumbre que nuestros cuerpos escriturarios expresen detalles de operatorias financieras, cancelaciones y novaciones, pero la cambiante y compleja actualidad, la conyutura económica y las modernas modalidades contractuales quizás motiven que en un futuro cercano comencemos a incorporar liquidaciones breves y/o cuadros de valores que ayuden a la verificación del negocio sirviendo como elementos probatorios los que reafirman la legitimidad de lo formalizado, como se acostumbra en el ámbito societario y comercial.

Títulos en circulación con defectos. Saneamiento.

Teniendo en cuenta los conceptos vertidos, la dación en pago de por sí es título suficiente para transmitir el dominio sin perjuicio de las acciones y providencias judiciales a futuro que la puedan interferir.

La prescripción para el caso de error se computa de la siguiente forma:

Art.4030.- La acción de nulidad de los actos jurídicos, por violencia, intimidación, dolo, error, o falsa causa, se prescribe por dos años, desde que la violencia o intimidación hubiese cesado, y desde que el error, el dolo, o falsa causa fuese conocida. Prescribe a los dos años la acción para dejar sin efecto entre las partes un acto simulado, sea la simulación absoluta o relativa. El plazo se computará desde que el aparente titular del derecho hubiere intentado desconocer la simulación.

De estar transferido el dominio y dado el efecto de apertura por la prescripción del 4030 a contar desde el momento de conocimiento de error por el deudor, como se ha dicho podemos salvar la observabilidad de dicho título mediante la renuncia a la acción reipersecutoria del artículo 787 manifestando a su vez que para dicho supuesto se accionará en forma personal contra el acreedor.

Esto lo solucionaremos trayendo al deudor-dador originario en el nuevo cuerpo escriturario a comparecer.

Como la manifestación de renuncia puede ser efectuada en cualquier momento con posterioridad al acto de la dación en pago, su agregado en el cuerpo escriturario posterior produce la inobservabilidad del tracto dominial del título. Por supuesto que se requiere la comparecencia del deudor originario, o sea, del previo titular de dominio lo que en determinados casos es más que dificultoso. De no poder contar con dicha comparecencia se debe acceder al juicio de saneamiento por evicción en el título.

Puede también ratificarse la previa dación en pago y hasta ampliarse el detalle de la deuda de origen que demostrará un mayor conocimiento y alejamiento del supuesto error.

El artículo 1051 con sus excepciones a nuestro sistema jurídico de nulidades, puede configurar la última chance para salvar un titulo de dación en pago sin renuncias en cuanto a acciones reivindicatorias del 787.

Art. 1051. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable.

Es evidente que la salvedad beneficia a terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso y que solo pueden ser intentadas en su contra acciones que "expresamente" no sean interferidos por dichas características, caso de la acción reivindicatoria del 3955 que afecta a títulos por transmisión gratuita.

Art.787.- Si el que de buena fe recibió en pago una cosa raíz, la hubiese enajenado por título oneroso o por título lucrativo, el que hizo el pago puede reivindicarla de quien la tuviese.

Del análisis del texto del 787, requerimos buena fe del receptor o acreedor aparente, a su vez la transmitiere por título oneroso y presumible buena fe, sin embargo es posible su reivindicación.

Lamentablemente un análisis literal de dicho artículo demuestra su supervivencia ante lo prescripto en el 1051, dado que expresamente configura la adquisición onerosa de un tercero. Por otra parte, se tipifica un tracto o cadena de transmisiones de buena fe lo que resulta arbitrariamente en la REIVINDICACION de la "cosa raiz".

Conclusiones.

No podemos hechar culpa al sector inmobiliario, ni a los Notarios por el desuso de la figura de la dación en pago.

La existencia del artículo 787 genera una trampa literal, aunque arbitraria a la lógica de normativas civiles del Código, pero suficiente para crear la duda que deseamos evitar a la hora de autorizar títulos dominiales.

Por otra parte, dado lo fuera de contexto y falta de lógica mencionada de dicha norma, y su inexplicable mención al requisito de tracto de buena fe y onerosidad, creemos que la renuncia fehaciente (por acto público) hecha en el propio acto de la dación o en evento posterior resguarda la inobjetabilidad del título