Escribano. Retención de Impuestos. Responsabilidad del Titular por los actos del Adscripto.

• 04/08/2003
• Argentina

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 Hoftal Sociedad Anónima c/ Moyano Nores José Manuel. Juzgado 70 Civil. 11 Julio 2002.- Sentencia de Primera Instancia. Responsabilidad de adscripto y titular. PRIMERA PARTE FALLO COMPLETO.

*La Sentencia de 2a. Instancia extiende la responsabilidad en autos al Escribano Titular del Registro.///nos Aires, de agosto de 2002.- V I S T O S : Los autos caratulados "HOFIAL S.A. C/ MOYANO NORES JOSE MANUEL Y OTROS S/ DAÑOS Y PERJUICIOS -ORDINARIO-" , Expte. no 75.966/96 y su acumulado: "HOFIAL SOCIEDAD ANONIMA C/ MOYANO NORES JOSE MANUEL S/ DAÑOS Y PERJUICIOS -ORDINARIO-" , Expte. no 25.786/98, para dictar una unica sentencia definitiva y de cuya lectura, R E S U L T A: 1.- Expte.no 75.966/96.- A fs. 98/102 se presenta, por apoderado, Hofial Sociedad Anonima y promueve demanda por cobro de la suma de pesos Cuarenta y cuatro mil trescientos veintidos con 48/100 (pesos 44.322,48), o lo que en mas o menos resulte de la prueba a producirse, con mas sus intereses y costas, contra Jose Manuel Moyano Nores, H. R. E... y G. G.. I.... Solicita, asimismo, se cite como tercero, en los terminos del art. 94 del Codigo Procesal, a la Empresa Obras Sanitarias de la Nacion.- Relata que el dia 30 de julio de 1991 adquirio de Jose Manuel Moyano Nores, entre otros, los inmuebles de la calle Hipolito Yrigoyen 2646/66 y Alsina 2669/71 de esta ciudad, mediante escritura No 226, Folio 662, pasada ante el escribano G. G.. I..., entonces adscripto al Registro Notarial No ..., de titularidad del escribano H. R. E....- Explica que en dicha escritura el escribano I... dejo asentado, y transcribe, que "...la parte vendedora declara que no adeuda suma alguna por impuestos municipales y servicios de Obras Sanitarias de la Nacion hasta la fecha, no obstante una vez despachados los certificados respectivos, debidamente liberados agregare al presente...".- Continua que, contrariamente a lo que alli se declaro, se adeudaban servicios a Obras Sanitarias de la Nacion por periodos anteriores a la fecha de la escritura y el escribano I... no adjunto jamas al Protocolo los certificados de deudas pertinentes.- Manifiesta que, con motivo de dicha deuda, fue intimado de pago por las cuotas de los periodos 5 y 6 de 1989; 1, 2, 3, 4, 5 y 6 de 1990; y 1, 2 y 3 de 1991, correspondientes a la Partida 202.121, en los autos caratulados "O.S.N. c/ Hofial S.A. s/ ejecucion fiscal", en tramite por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil no 17. Explica que el intercambio epistolar iniciado, en consecuencia, con el anterior propietario, es decir, Moyano Nores, y con el escribano I..., resulto infructuoso. Agrega que del acta de constatacion practicada el dia 20 de junio de 1995, en la Escribania del titular del Registro no ..., E..., surge que en el protocolo original correspondiente a la escritura no 266, folio 662, no se encontraron agregados los certificados de deuda correspondientes a Obras Sanitarias de la Nacion y Alumbrado, Barrido y Limpieza.- Sostiene que, a raiz de la constatacion de dicha irregularidad, efectuo la pertinente denuncia por ante el Colegio de Escribanos de la Capital Federal, a la que se le asigno el numero de expediente 2160-N-1995.- Finalmente, agrega que, ante el resultado adverso obtenido en la primera instancia judicial, pues aclara que no apelo la resolucion desfavorable recaida en la instancia inferior, para asi no incrementar las costas, y dado que entendio que el recurso no variaria la suerte corrida y toda vez que se veia imposibilitada de discutir el titulo de la ejecucion en el limitado ambito de cognicion que ofrece el proceso ejecutivo, por todo ello, se vio obligada a depositar en esos autos la suma de pesos 44.322,48, por cuya devolucion aqui reclama. Funda en derecho y ofrece prueba.- A fs. 111/114 se presenta, por apoderado, la Empresa Obras Sanitarias de la Nacion, quien contesta la citacion que se le practicara y tras una pormenorizada negativa de los hechos expuestos por la accionante y desconocimiento de la documental acompañada, sostiene que la relacion mantenida entre el actor y los demandados le es totalmente ajena, y solicita el rechazo de la citacion, con costas. Ofrece prueba.- A fs. 119/123 se presenta, por apoderado, H. R. E... quien tras negar los hechos relatados por la actora, reconoce que la escritura no 266 obra en el Protocolo correspondiente al Registro Notarial del que es titular, pero aclara que fue celebrada ante el escribano I..., quien se desempeñaba en calidad de adscripto de ese Registro, y, seguidamente, rebate la responsabilidad que pretendria atribuirle la actora, y solicita el rechazo de la demanda, con costas. Funda en derecho su pretension y ofrece prueba.- A fs. 151/157 se presenta, por derecho propio, Jose Manuel Moyano Nores, letrado en causa propia, quien tras una pormenorizada negativa de los hechos expuestos por la accionante y desconocimiento de la documental acompañada, solicita el rechazo de la demanda, con costas, pues señala que mal podria devolver la suma pagada por la adquirente si -como explica- se trato de una deuda inexistente, dado que la partida no 202.121 que se ejecuto en dicho juicio de apremio no se corresponde con los inmuebles que el enajeno que llevan los numeros de partida 202.700 y 202.701. Tambien funda en derecho y ofrece prueba.- A fs. 229/232 se presenta, por derecho propio, G. G.. I..., quien tras una negativa de los hechos que sustentan la demanda, explica que su proceder no puede ser objetado, desde que no existio negligencia que merezca reproche y que desconoce el motivo por el cual la Empresa Obras Sanitarias de la Nacion asigno a los inmuebles de la calle Hipolito Yrigoyen 2646 y Alsina 2669 ese numero de partida que no se corresponde con los que desde tiempo inmemorial llevan dichos inmuebles. Solicita el rechazo de la demanda, con costas, a cuyo fin ofrece prueba.- A fs. 282 la accionante amplia la demanda por la suma de pesos dos mil doscientos (pesos 2.200), suma que le fuera regulada en concepto de honorarios al letrado de la empresa ejecutante en los autos "O.S.N. c/ Hofial S.A. s/ ejecucion fiscal", expte. no 83.800/94, que debio pagar, dado que le fueran impuestas las costas del proceso citado.- A fs. 498 bis contesta el co-demandado Moyano Nores. A fs. 503 hace lo suyo el co-accionado E....- Tras la celebracion de la audiencia dispuesta en los terminos de los arts. 125 bis, 360 y 360 bis del Cod. Procesal, con el resultado que surge de las actas de fs. 263 y fs. 294, aqui se abre el juicio a prueba, produciendose la que se encuentra agregada al expediente, conforme con el certificado del Sr. Prosecretario de fs. 854/855.- A fs. 537 se decreta la acumulacion del expte. no 25.786/98 a estos autos.- A fs. 871 se clausura el periodo probatorio.- A fs. 888 se llaman los autos a sentencia providencia que se encuentra firme y ha dejado la cuestion en condiciones de resolver.- 2.- Expte. no 25.786/98. - A fs. 33/37 se presenta, por apoderado, Hofial Sociedad Anonima y promueve demanda por cobro de la suma de pesos Siete mil novecientos cinco con 63/100 (pesos 7.905,63) o lo que en mas o en menos resulte de la prueba a producirse, con mas sus intereses y costas, contra Jose Manuel Moyano Nores, H. R. E... y G. G.. I.... Solicita, asimismo, se cite como tercero, en los terminos del art. 94 del Cod. Procesal, a la Empresa Obras Sanitarias de la Nacion.- Reitera el relato de los hechos expuestos en el expte. no 75.966/96 y demas apreciaciones alli volcadas y circunscribe el reclamo de estos autos a los periodos 2 y 4 de 1991, correspondientes a la Partida 202.121, cuyo importe deposito en el juicio de apremio que promovio la Empresa Obras Sanitarias de la Nacion, en tramite por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil no 78.- A fs. 53/56 se presenta, por apoderado, Empresa Obras Sanitarias de la Nacion, quien contesta la citacion que se le cursara y tras una pormenorizada negativa de los hechos relatados por la accionante, desconocimiento de la documental acompañada, solicita el rechazo de la citacion, con costas. Oportunamente, ofrece prueba.- A fs. 59 se presenta, por derecho propio, Jose Manuel Moyano Nores, letrado en causa propia, quien se remite a las consideraciones expuestas en el expte. no 75.966/96 y solicita el rechazo de la demanda, con costas. Ofrece prueba.- A fs. 72 se declara en rebeldia a los co-demandados G. G.. I... y H. R. E..., cesando la decretada respecto del ultimo nombrado a fs. 140.- Tras la celebracion de la audiencia dispuesta en los terminos de los arts. 125 bis, 360 y 360 bis del Cod. Procesal, con el resultado que surge del acta de fs. 144, alli se abre el juicio a prueba, produciendose la que se encuentra agregada al expediente, conforme con el certificado del Sr. Prosecretario de fs. 205 y vta. y fs. 208.- A fs. 217 se clausura el periodo probatorio.- A fs. 295 se llaman los autos a sentencia providencia que se encuentra firme y ha dejado la cuestion en condiciones de resolver.- C O N S I D E R A N D O: I.- LOS HECHOS.- En primer lugar, es menester recordar que la controversia que vincula a los litigantes reconoce su origen en la escritura traslativa de dominio no 226, de fecha 30 de julio de 1991, autorizada por el escribano G. G.. I..., demandado en autos.- La base, entonces, de la presente demanda, la constituye el contrato de compraventa, en virtud del cual el co-demandado Moyano Nores vendio nueve inmuebles a la sociedad accionante, representada en ese acto por Homero Pereyra.- Aquellos inmuebles corresponden a las parcelas 1, 11a, 2, 3b, 26a, 24, 25, 30 y 4, de la manzana 10, seccion 20, circunscripcion 10, fincas ubicadas en la manzana que recortan las calles Hipolito Yrigoyen, Alsina, Misiones y Saavedra, de esta ciudad.- Las que motivan el conflicto son las parcelas 11a, que se corresponde con la finca ubicada en la calle Alsina 2669/71 (punto 2) de la mencionada escritura) y que el escribano I... identifica con el mumero de partida 202.701; y la 3b, que corresponde al inmueble de la calle Hipolito Yrigoyen 2646/50/66 y Misiones 150 (punto 4), a la que se le asigna el numero de partida 202.700.- Estos inmuebles, tal como alli se declara, le correspondian al vendedor por la compra que efectuara en la subasta publica decretada en los autos "Asociacion Española de Socorros Mutuos de Buenos Aires c/ Estado Nacional s/ incidente de remates de inmuebles" que tramitaran por ante el Juzgado Nacional en lo Contencioso Administrativo Federal no 1, Secretaria no 1, que en este acto tenemos a la vista, y que fuera aprobada por resolucion de fecha 23 de octubre de 1989, obrante a fs. 753.- A su vez, a dicha Asociacion le correspondia por la compra que efectuara en la subasta publica decretada en los autos "Mackinnon y Coelho Limitada Compañia Yerbatera Sociedad Anonima Comercial, Industrial y Agropecuaria s/ quiebra", que tramitara por ante el Juzgado Nacional en lo Comercial no 9, Secretaria no 17, que se instrumento mediante la escritura de compraventa judicial no 216, de fecha 19 de agosto de 1983. Asi surge de la escritura de fs. 159/184.- Ahora bien, ambos inmuebles, el de la calle Alsina 2669/71 y el de la calle Hipolito Yrigoyen 2646, constituido por la unificacion de distintas fincas, le correspondian a la compañia yerbatera mencionada desde el año 1928, conforme escritura mencionada en ultimo termino. Asi tambien surge del expediente de rentas no 5.084, acompañado por la Empresa Obras Sanitarias de la Nacion, que corresponde -desde el año 1963- a los inmuebles de la calle Hipolito Yrigoyen 2646/50/66, Misiones 164 y Alsina 2669/71, por refundicion sucesiva de tres expedientes: el original, el de la calle Hipolito Yrigoyen (ex Victoria); luego, el de la calle Misiones; y finalmente, el de la calle Alsina. Expediente, el 5.084, al que se le asigna el numero de partida 202.121, por lo menos, desde el año 1964.- Obran alli agregadas tres copias del mismo oficio librado con fecha 22 de noviembre de 1983 en los autos de la quiebra de "Mackinnon y Coelho", es decir de fecha posterior a la de la escritura de compraventa judicial, mediante el cual se informa a la Empresa Obras Sanitarias de la Nacion que el escribano Olive habia cancelado los servicios de los periodos 4 de 1980, 5 de 1981 y 6 de 1979. En el mismo, se consigna que el numero de partida es 202.121. No citamos fojas, pues el expediente mencionado no lleva foliatura, por lo menos, desde la decada del 60.- Con fecha 5 de diciembre de 1985, mediante resolucion del responsable del area correspondiente, la Empresa resolvio eximir a varios inmuebles, entre otros, los de la calle Hipolito Yrigoyen 2646 y Alsina 2669/71, pertenencientes, por entonces, a la Asociacion Española de Socorros Mutuos, del pago de los servicios sanitarios desde el dia 21 de junio de 1984.- Posteriormente, con fecha 25 de septiembre de 1989, esto es, casi un mes antes de la compra que hiciera el accionado Moyano Nores, se rehabilito el cobro del servicio de agua por medidor, por aplicacion de la ley 23.697 y decreto 824 y se fijo el precio respectivo.- Y, asi, llegamos al principio: a la fecha de la compra que hiciera la sociedad accionante al demandado, recordemos, el dia 30 de julio de 1991.- Ahora bien, a fs. 767/772, el oficiado Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires informa que la partida matriz no 202.701 se registra -informaticamente desde el 1o de enero de 1984- enpadronando al inmueble de la calle Adolfo Alsina 2669/71. Y, la partida matriz no 202.700 se registra empradronando al inmueble de la calle Hipolito Yrigoyen 2646/66. Y, agrega que la partida matriz 202.121, que empadronaba a la ultima finca mencionada, fue dada de baja con vigencia 1o de mayo de 1972, dando lugar a la partida 202.700.- Debemos agregar, ademas, que la sociedad accionante no asumio, en los terminos del art. 5o de la ley 22.427, en la oportunidad de la compraventa, instrumentada mediante la escritura que analizamos, las eventuales deudas que pesaran sobre los inmuebles que adquirio.- Por el contrario, el vendedor declaro que "...no adeuda suma alguna por Impuestos Municipales y Servicios de Obras Sanitarias de la Nacion hasta la fecha...". Y, el escribano I... agrego que "...no obstante una vez despachados los certificados respectivos, debidamente liberados agregare a la presente".- A fs. 186 y fs. 188 el escribano I... acompaña, en la oportunidad de contestar la demanda, los preinformes que expidiera la empresa Obras Sanitarias de la Nacion, donde se consigna que, al dia 11 de julio de 1991, las partidas no 202.701 y no 202.700 no registran deudas pendientes, y, asimismo, consignan que dicha informacion queda sujeta a la verificacion de los respectivos expedientes de rentas.- A fs. 37 del expediente 16-02160-95 del Colegio Publico de Escribanos, motivado por la denuncia efectuada por Hofial Sociedad Anonima por la actuacion del escribano I..., que tenemos a la vista, obra agregado, en copia, el pedido de informe de deuda en concepto de "impuestos generales y alumbrado, barrido y limpiez", requerido a la -entonces- Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, para la partida 202.700; y a continuacion el informe respectivo. A fs. 73, el correspondiente a la partida 202.701 y, seguidamente, su respectivo informe.- En el mismo expediente, a fs. 85, luce agregada la solicitud de informe de deuda por servicios sanitarios, para el inmueble de la calle Alsina 2669/71, que registra entrada el dia 11 de julio de 1991, con vencimiento del termino establecido por el art. 2 de la ley 22.427, el dia 7 de agosto de 1991, y -en definitiva- expedido con fecha 3 de septiembre de 1991. El notario que requerio dicho informe, que no es otro que el escribano I..., consigno como numero de partida para dicho inmueble el 202.701, que fue corregido manualmente y cambiado por el numero 202.121. Entendemos que lo fue por el empleado de Obras Sanitarias que despacho el certificado, conforme las constancias del expediente de rentas de Obras Sanitarias de la Nacion que lleva el no 5.084. No existio la "adulteracion" que se menciona a fs.154 del exepediente no75.966/96, sino el cumplimiento del deber que tiene quien informa el certificado cuando advierte que la partida no se corresponde con la ubicacion de la finca de que se trate. Ello explica la demora en la expedicion que se advierte, siendo informado con deuda conforme surge de las constancias de fs.86/87 del expediente del Colegio de Escribanos.- Asi tambien ocurrio para el inmueble de la calle Hipolito Yrigoyen 2646/66, que fue expedido unos dias mas tarde y que, asimismo, debio ser corregido manualmente. Y tambien registro deudas (ver fs. 88/90).- Al dia 20 de junio de 1995, no habian sido agregados dichos certificados ni los pertenecientes a los restantes siete inmuebles, al protocolo correspondiente a la escritura no 226, conforme es constatado por el escribano Sala, que luego presto declaracion testimonial en esta sede a fs. 658.- El dia 6 de octubre de 1994, la Empresa Obras Sanitarias de la Nacion dedujo el juicio de apremio que tramito ante el Juzgado del Fuero no 17 (ver cargo de fs. 4 vta. del expte. no 83.800/94, que corre agregado por cuerda) por el cobro de los periodos 5 y 6 de 1989, 1 al 6 de 1990 y 1 al 3 de 1991, de conformidad con el detalle que surge del certificado de deuda de fs. 2 del expediente mencionado.- A fs. 11 y vta. fue imtimada de pago la sociedad aqui actora, que opuso la excepcion de inhabilidad de titulo que funda en la pieza de fs. 23/25, que no fue acogida favorablemente por el Tribunal, a tenor de lo decidido a fs. 42/43; resolucion que fue consentida por nuestra actora (ver fs. 46).- A fs. 52/53 deposito la suma de pesos 22.161,17. Y, a fs. 67/69, la de pesos 22.161,31.- A fs. 84 vta. el Tribunal regulo los honorarios del letrado de la ejecutante, que fueron reducidos por la Sala "H" de la Excma. Camara Nacional de Apelaciones en lo Civil, que a fs. 93 los fijo en pesos 2.200.- A fs. 95/96 Hofial S.A. deposito la suma arriba señalada.- El dia 2 de diciembre de 1996, la Empresa Obras Sanitarias de la Nacion acciono contra Hofial S.A. por el cobro de los servicios de distintos periodos y obtuvo la sentencia de fs. 41, en los autos "O.S.N. (E.L.) c/ Propietario Hipolito Yrogoyen 2646 -Hofial S.A.- s/ ejecucion fiscal", expte. no 126.811/96, en tramite por ante el Juzgado del Fuero no 78.- Tales son, pues, los hechos no controvertidos que conforman la plataforma factica de la cuestion traida a debate en este pleito.- II.- EL CASO DEL VENDEDOR, MOYANO NORES. - A tenor de lo prescripto por los arts. 512 y 1198 del Codigo Civil, en materia de interpretacion y responsabilidad contractual, desde ya se adelanta, resulta claro que si el comprador no asumio las eventuales deudas que pesaran sobre el inmueble, en los terminos del art. 5o de la ley 22.427 y, por el contrario, el enajenante declaro que los inmuebles que se tratan no adeudaban suma alguna en concepto de servicios de Obras Sanitarias de la Nacion, y resulto que si pesaban deudas sobre dos de los inmuebles (que corresponden a la partida 202.121 de Obras Sanitarias) del conjunto de los nueve que involucro la compraventa, instrumetada mediante la escritura no 226, de fecha 30 de julio de 1991, la accion deducida por la adquirente, que tiene por objeto el reintegro de las sumas satisfechas a la Empresa Obras Sanitarias de la Nacion en dos juicios de apremio, por los servicios que devengaron durante el lapso en que los bienes estuvieron en cabeza del vendedor, deviene procedente.- En efecto, en el caso, es claro que el vendedor asumio, en el contrato origen de la controversia, la obligacion de transmitir los nueve inmuebles, objeto de la compraventa, libres de deuda alguna. De hecho ello no ocurrio pues el comprador debio soportar dos juicios que le iniciara Obras Sanitarias de la Nacion por el cobro de servicios impagos, correspondientes al tiempo en que este co-demandado era propietario de los mismos.- Se trata de analizar si el vendedor actuo con la diligencia que le imponia el art. 512 del Cod. Civil y de conformidad con el principio de buena fe en materia contractual que establece el art. 1198 citado.- Y la negativa se impone a poco que se advierta que declaro que los inmuebles que enajenaba se encontraban libres de deuda y resulto que tal afirmacion no era cierta, cuando pudo haber verificado, si hubiera actuado diligentemente, la existencia de la deuda. Adviertase que el resulto comprador por compensacion de honorarios profesionales en el incidente que sobre remate de inmuebles promoviera en el juicio "Asociacion Española de Socorros Mutuos de Bs.As. c/Estado Nacional", que tramitara por antre el Juzgado Nacional de 1ra.Instancia en lo Contencioso Administrativo Federal no1, y que tenemos en este acto a la vista. Conocia la exencion de la anterior propietaria y asi lo manifesto a fs.192 de esos autos, haciendose cargo de impuestos y servicios, en los terminos del art.5o de la ley 22427, segun surge de fs.791. No podia ignorar que ella se concedia en virtud de la persona que resultaba titular del inmueble y que cesaba con la transmision del dominio. Por lo demas, su antecedente dominial es otra compra realizada en subasta judicial y el escribano alli interviniente pago los servicios atrasados, conforme surge de la comunicacion que el Juzgado remitiera a Obras Sanitarias de la Nacion, mencionando como numero de partida el 202.121, el que difiere del consignado en la escritura traslativa pero que debio serle informado al intentar liberar los certificados. Los oficios estan agregados al ya citado expediente 5084 de la citada como tercera.- Por lo demas, se ha decidido que: "La conducta debida de las partes no se agota en el cumplimiento estricto de las prestaciones de fuente contractual o de los deberes legales; tambien del contrato derivan deberes secundarios de conducta, tales como los de actuar de buena fe, con la cooperacion y diligencias debidas, que no apuntan tanto al ambito del contenido de la obligacion y del objeto de la prestacion cuanto a la forma, modo o cualidad de mejor cooperacion o facilitacion para que se actue como lo entendieron las partes y lo condicionan las exigencias actuales del trafico dominados por el principio de buena fe" (conf. CNCiv., Sala G, "Migale, Eduardo C. c/ Lafuente, Liliana", del 26/2/87, en Rev. del Notariado no 812, pag. 200).- Y lejos de ello, suscitada la controversia, por el reclamo que promoviera la Empresa Obras Sanitarias de la Nacion, el proceder del vendedor, en cuanto desconoce la deuda y no asume la obligacion que sobre el pesaba, evidencia un defecto de la buena fe en la ejecucion del contrato, en tanto "la buena fe-probidad -de ella se trata- o sea la reciproca lealtad que las partes de deben en todos los aspectos de la contratacion, y esa lealtad debe apreciarse objetivamente, es decir, aplicando a cada situacion el criterio de lo que hubieran hecho dos personas honorables y razonables" imponia al vendedor "guardar fidelidad a la palabra empeñada y no defraudar la confianza o abusar de ella" y exigia tambien que se "condujera escrupulosamente" (Lavalle Cobo, Jorge Ed., en Codigo Civil comentado, Augusto C Belluscio (director) y Eduardo Zannoni (coordinador), Ed. Astrea, Buenos Aires, 1990, T. 5, pag. 906 y sgtes.). De todas maneras, ello no quita que el analisis del caso deba estrictamente ceñirse, para nosotros, al incumplimiento culposo imputable a Moyano Nores, en los terminos del articulo citado.- Los principios que dimanan del art. 512 del Cod. Civil, imponian al vendedor, la obligacion de constatar previa y escrupulosamente el aserto de aquella declaracion. Y, para ello, no resultaba suficiente la circunstancia de constatar que no contaba con suministro de agua en las fincas que habia adquirido en la subasta decretada en los autos "Asociacion Española de Socorros Mutuos de Buenos Aires c/ Estado Nacional s/ incidente de remate de inmuebles", tal como señala en su contestacion de demanda e intenta probar con los testigos que trajo al proceso (Roberto Ignacio Peña, a fs. 631 vta. y Maria Georgina Galindo, a fs. 632). Asi tampoco, el hecho de no haber recibido las facturas, razonablemente no importa que no devengaran -dichos inmuebles- los servicios correspondientes.- En efecto, quien compra un inmueble y no recibe las facturas respectivas, no puede validamente entender que sobre el mismo no se devenga servicio alguno, aun cuando no cuente con el suministro de agua corriente. Pues, el hombre diligente debe cerciorarse que efectivamente no adeuda y no adeudara suma alguna por dicho concepto. Y, para ello, es menester verificar en el mismo expediente -en nuestro caso, de rentas: el numero 5.084- la situacion del servicio.- Un proceder diligente requeria del vendedor constatar fehacientemente que sobre los inmuebles que enajeno no pesaba deuda alguna. Y, si no recibio la facturas respectivas, debio -como arriba señalamos- verificar el expediente de rentas, que no es otro que el que corre agregado por cuerda y lleva el numero 5.084, de donde surge palmariamente que los inmuebles de la calle Alsina 2669/71 e Hipolito Yrigoyen 2646/50/66 y Misiones 150 llevan -desde, por lo menos, la decada del i60- el numero de partida 202.121 y que desde septiembre de 1989 se encontraba rehabilitado el cobro del servicio de agua por medidor. Obran alli, los antecedentes del servicio y si bien se puede destacar la desprolijidad de dichas actuaciones, lo cierto es que esta circunstancia no fue estrictamente criticada y, en consecuencia, no puede eximir de responsabilidad alguna al vendedor, que, de todas maneras, insistimos, de haber verificado el mismo, hubiera constatado la existencia de la deuda.- No alcanza, entonces, a configurar una actividad diligente, en los terminos del art. 512 del Cod. Civil, la desplegada por el y que explica mediante vagas alusiones y referencias en su escrito de contestacion de demanda, para probar su falta de culpa en el cumplimiento de la obligacion asumida.- Por lo demas, es sabido que los numeros de partidas que asignan Obras Sanitarias de la Nacion y la ex Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, hoy Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, pueden resultar disimiles, como en nuestro caso. Y, esta circunstancia, habria sido facilmente detectada si el vendedor hubiera verificado el expediente de rentas mencionado o, bien, requerido la factura respectiva, donde consta el numero de partida que asigna la Empresa Obras Sanitarias de la Nacion.- No puede dejar de destacarse que en el expediente requerido por el Tribunal, que ya mencionamos, esto es, el venido del Juzgado Contenciosos Adminitrativo Federal no 1, en el cual el accionado Moyano Nores adquiriera en subasta los inmuebles que se tratan, no obran agregados los informes de deuda correspondientes a los inmuebles que motivan este conflicto, mientras que a fs. 142/163 se encuentran glosados los respectivos informes de los restantes inmuebles que posteriormente se remataron, advirtiendose que faltan las fojas 143 y 162, no constando en esos autos que se hubiera practicado el desglose de las mismas.- Con todo ello, pues, debe concluirse que ha mediado un incumplimiento imputable, a nuestro juicio, por culpa, desde que queda en evidencia que el vendedor no ha actuado con diligencia, en los terminos del art. 512 del Cod. Civil.- En definitiva, la obligacion de reintegrar las sumas de dinero que pago la sociedad adquirente a Obras Sanitarias de la Nacion resulta del incumplimiento por el deudor, es decir, el enajenante, de una obligacion que asumio al concluir el contrato, esto es, la obligacion de transmitir los inmuebles que se tratan libres de deuda.- No quita ni pone en orden a la responsabilidad que aqui se juzga, esto es, no varia la suerte del demandado, el defecto en la defensa en la ejecucion fiscal que promovio la empresa Obras Sanitarias de la Nacion que aquel le achaca a la compradora. Pues, frente al escaso ambito cognocistivo de aquel proceso, el ejecutado se defendio con la escasez de recursos que le impone la ley adjetiva y, con criterio compartible, no insistio en una excepcion que reiteradamente la jurisprudencia ha desestimado. Antes de ello, y por ausencia de cumplimiento de la obligacion asumida por el comprador, debio desembolsar nada despreciables cifras para evitar males mayores.- Por todo ello, la demanda a su respecto sera admitida con el alcance que surja del considerando que dedicaremos al examen del reclamo, previo analisis de la responsabilidad que se le atribuye al escribano autorizante de la escritura que analizamos y al escribano titular del Registro Noratial no ....- III.- EL CASO DEL ESCRIBANO AUTORIZANTE G. G.. I..., ADSCRIPTO DEL REGISTRO NOTARIAL No ....- El art. 40 de la ley 13.577 (modificado por ley 20.324) establecia como obligacion del escribano el requerimiento a Obras Sanitarias de la Nacion de un certificado en el que constare la deuda que por cualquier concepto reconociera el inmueble en cuestion, certificado este que, junto con la constancia de pago, debia ser incorporado al protocolo.- En forma correlativa, se preveia que el pago de la deuda que pudiera existir deberia ser efectuado indefectiblemente dentro de los diez dias subsiguientes al otorgamiento de la pertinente escritura, haciendose solidario al escribano autorizante por el incumplimiento de estas obligaciones (conf. art. 41 de la ley 13.577, modificado por ley 20.324).- En otro orden de ideas, el art. 39 de la ley referida establecia que "los inmuebles... que adeuden servicios, multas y cualquier otra suma de acuerdo con las disposiciones de esta ley, quedaran afectados al pago de la deuda hasta su cancelacion...", con lo cual se daba a este tipo de deudas el caracter de "obligaciones reales" u "obligaciones propter rem". Ellas son "aquellas obligaciones en las que la calidad de deudor depende de una relacion de señorio con la cosa, cesando ese caracter si se extingue -por venta, por ejemplo- la relacion con la cosa, desobligandose al antiguo titular de la cosa y transmitiendose la deuda al nuevo" (conf. Mariani de Vida, Marina, Curso de derechos reales, Buenos Aires, 1976, vol. I, pag. 72).- No se nos escapa que fue la burocracia fiscal la que "origino el desplazamiento de parte de la ejecucion de la legislacion tributaria a la actuacion del notariado, al que se le impuso el deber de cumplir tareas ajenas a su funcion, atentando contra la libertad de trabajar, cargandolo, ademas, con responsabilidades desmedidas" (conf. Falbo, Miguel Norberto, Alcances y efectos de la ley 22.427, en Rev. del Notariado no 795, pag. 580).- Pero ello fue sensiblemente aliviado al disponer el art. 5o de la ley 22.427 que: "No se requeriran las certificaciones de deuda liquida y exigible y se podra ordenar o autorizar el acto y su inscripcion, cuando el adquirente manifieste en forma expresa que asume la deuda que pudiere resultar, dejandose constancia de ello en el instrumento del acto. La asuncion de deuda no libera al enajenante quien sera solidariamente responsable de ella frente al organismo acreedor".- De ahi que, ante tal situacion el " el escribano queda liberado de toda responsabilidad en cuanto a la posible existencia de adeudos tributarios que afecten al inmueble que se escritura, con lo que se elimina la odiosa e injustificada solidaridad que establecen las leyes fiscales", no sin "...utilizarse con mucha cautela y con gran sentido de responsabilidad profesional por el notariado..." (conf. Falbo, Miguel Norberto, ob. cit., pag. 587).- Sin embargo, este, no es nuestro caso. Por el contrario, dado que la sociedad adquirente no asumio la eventuales deudas en los terminos del art. 5o de la ley aludida, debia el escribano autorizante peticionar la certificacion de deuda pertinente, de conformidad con la misma ley 22.427. El autor que venimos citando ha señalado que: "En lo referente a las cargas fiscales que pesan sobre inmuebles, la legislacion tributaria argentina, desde antigua data, ha establecido un sistema segun el cual se presume que el propietario de esos bienes, adeuda los impuestos, tasas o contribuciones que lo afectan, excepto que la oficina recaudadora expida certificacion haciendo constar que tal deuda se encuentra paga. Es decir, expida certificacion de que no existe deuda por tales conceptos" (conf. Falbo, Miguel Norberto, ob. cit., pag. 584).- Tratandose de servicios de Obras Sanitarias de la Nacion, asi tambien se lo imponia el ya transcripto art. 40 de la ley 11.577, modificado por la ley 20.324.- La peticion de tal certificacion, en principio a cargo del Escribano que autorizara el acto de transmision de derechos reales, se realiza en formularios impresos en los que se debe consignar los datos que permitan determinar el inmueble, el nombre del propietario, el numero de partida o padron asignado al bien, asi como otrs constancias del tipo de operacion, escribano requerinte, numero de registro, etc. Todo ello, precisamente, para asegurar que la partida que se consigna se corresponde con el inmueble que se transmite. De hecho, los certificados que agrego el vendedor con su responde no identifican en su texto el inmueble (fs.140/141).- Y tanto en el caso que el escribano no requiera las certificaciones como en el supuesto en que, despachadas por el organismo fiscal, no ingrese lo que corresponda, se origina la responsabilidad fiscal del art.6o de la ley 22.427. Pero lo que nos interesa subrayar es que ello lo es sin perjuicio de las que pudieren corresponderle en el ambito profesional o civil, a tenor de lo que dispone la ley notarial.- En cuanto atañe a la responsabilidad profesional del escribano adjunto demandado, fue expresamente reconocida a fs. 157 del expediente No 2160-N-1995 del Colegio de Escribanos de la Capital Federal por el mismo I.... Asimismo, a fs. 171, se comprometio a devolver a la sociedad adquirente la suma por esta depositada en el juicio de apremio incoado por Obras Sanitarias de la Nacion y a "celebrar un convenio que desinteresara de responsabilidad a la firma adquirente respecto de la deuda reclamada", todo lo cual nunca fue cumplido.- A fs. 211/214 se expide en el caso el Consejo Directivo del Colegio de Escribanos y decide aplicar al notario una sancion disciplinaria de tres dias de suspension "por haber faltado a su obligacion de liberar en tiempo y forma el certificado administrativo de Obras Sanitarias de la Nacion por la partida 202.121". Ademas, tambien se señalo que: "El escribano, ..., ha transgedido las disposiciones que lo obligan a cumplir en termino con sus deberes de agente de retencion respecto de pago de impuestos, tasas y contribuciones".- Sin perjuicio de ello, tambien es pasible, a nuestro juicio, de la responsabilidad que juzgamos en esta sede, como se vera.- Sin adentrarnos aun en el analisis de la responsabilidad civil, aparece evidente que a tenor de lo dispuesto por la ley 22.427 debe colegirse que el escribano I... tambien resultaba responsable frente al organismo acreedor en los terminos del art. 6 de la ley citada. Este no es sino el supuesto de responsabilidad fiscal que señalaba Falbo.-