Jurisprudencia. Contrato de Locación. Plazo. Vencimiento. Prórroga. Obligación del Fiador. Doctrina Legal.

• 03/11/2005
• Argentina

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Casación. Corte Suprema de Justicia. Sala en lo Civil y Penal. Poder Judicial de la Provincia de Tucumán. Sentencia N° 74 "Borras de Castro María Cristina vs. Frias Alicia del Valle y otro s/cobro ejecutivo de alquileres. Del  28/02/2005.

En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a Veintiocho (28)   de  Febrero de dos mil cinco, reunidos los señores vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Penal, integrada por los señores vocales doctores Antonio Gandur, Alberto José Brito y Héctor Eduardo Aréa Maidana, bajo la Presidencia de su titular doctor Antonio Gandur, para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por la co-demandada en autos: “Borras de Castro, María Cristina vs. Frías, Alicia del Valle y otro s/ Cobro ejecutivo de alquileres”.

Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores Alberto José Brito, Héctor Eduardo Aréa Maidana y Antonio Gandur, se procedió a la misma con el siguiente resultado:
 
El señor vocal doctor Alberto José Brito, dijo:

I.-Viene a conocimiento y decisión del Tribunal el recurso de casación interpuesto por la co-demandada, contra la sentencia de la Sala IIIa. de la Cámara Civil en Documentos y Locaciones del 23/6/2004 que no hace lugar al recurso de apelación interpuesto por aquélla contra el fallo de primera instancia del 19/9/2003, con costas.

II.- El recurrente sostiene que le causa gravamen la sentencia por violar expresas normas jurídicas e incurrir en un error fáctico evidente y fundamental. Cita como infringidas las normas de los arts. 17, 18, 19, 28, 75 inc. 22 de la CN; arts. 33, 34, 40, 272, del CPCCT y art. 41 del CPA en cuanto resuelve la cuestión planteada como si fuera de puro derecho sin tener en cuenta la concurrencia en autos de cuestiones controvertidas.

Indica que se obligó como codeudor y garante de la locataria en un contrato de locación suscripto en 1994 con vencimiento en 1996. Que luego de seis años de vencido el mismo se le reclama el pago de alquileres adeudados oponiendo a ello excepción de falta de legitimación pasiva -inhabilidad de título- sobre la base de que la locataria continuó en posesión del inmueble dentro de un marco jurídico distinto del contrato mencionado cambiando la relación a una nueva figura concebida como tácita reconducción o bien una tenencia precaria y que, en cualquier caso, tal relación le resulta ajena no habiendo siquiera tenido conocimiento de que el antiguo locatario continuaba en posesión del inmueble; que recién en Marzo de 2001 toma conocimiento cuando se le reclaman los alquileres de todo el año 2000 por lo que la carta documento remitida en aquella fecha en nada constituye una intimación oportuna. Que el alcance dado a la cláusula por la que se constituye como codeudor solidario de las obligaciones asumidas hasta tanto el inmueble sea recibido de conformidad por la locadora y no existan obligaciones pendientes aún después del plazo pactado, debe ser interpretado con los principios de razonabilidad y sentido común toda vez que su obligación pesaba por las del locatario que pudieran haberse generado con motivo de la falta de restitución en el plazo pactado, falta de pago de mensualidades convenidas durante dicho período o costas procesales por un posible juicio de desalojo que debió haber promovido la actora al poco tiempo de finalizado el plazo contractual. Alega que una interpretación contraria estaría premiando una actitud abusiva de la actora y que no puede extenderse a su parte las modificaciones en punto a la duración del contrato celebrado entre locador y locatario y menos luego de seis años de vencido el plazo locativo. Cita la norma del art. 1582 bis CC en cuanto prohíbe extender la fianza una vez vencido el término de locación y explicita que si bien su vigencia es reciente la misma no hace más que volcar en el ordenamiento positivo una clara, uniforme y conteste interpretación jurisprudencial para situaciones análogas.

Cita jurisprudencia en su apoyo; propone doctrina legal; introduce la cuestión federal y solicita se conceda el recurso tentado.

III.- Por auto interlocutorio del 15/10/2004 la alzada concede el recurso de casación, correspondiendo en esta instancia el análisis de su admisibilidad y procedencia.

IV.- La sentencia del 23/6/2004 relata los agravios del apelante en el sentido de que su obligación se comprende únicamente dentro de los plazos convenidos en el contrato y no así por el tiempo que la inquilina continuó en la ocupación sin oposición de la locadora. Señala que esta argumentación está reñida con las constancias del contrato por él suscripto que es ley para las partes (art. 1197 CC) contraviniendo también la expresa disposición del art. 1622 CC que contempla la situación acaecida en la causa. Que en el contrato se obligó no sólo como co-deudor solidario “sin beneficio de excusión” sino también como principal pagador, colocándose así en la misma situación que la deudora principal. Que el art. 1622 CC contempla la situación en que el inquilino continúe ocupando el inmueble una vez vencido el plazo establecido en el contrato, disponiendo que no había tácita reconducción sino la continuación de la locación concluida en las mismas condiciones hasta que el locador solicite la devolución, que puede hacerlo en cualquier tiempo. Afirma que el art. 1582 bis CC -en cuanto prohíbe extender la fianza una vez vencido el término de la locación declarando nula la estipulación en tal sentido que no cuente con el consentimiento del garante- es inaplicable en forma retroactiva a las relaciones jurídicas que existían cuando dicho precepto comenzó a regir pues no se trata de una disposición interpretativa sino que introduce condiciones y nuevos requisitos para el ejercicio del derecho que asiste al locador frente al fiador de un contrato incumplido.

Por lo expuesto concluye rechazando el recurso de apelación e imponiendo las costas a cargo del recurrente (art. 108 procesal).

V.- En orden al juicio de admisibilidad, se observan cumplidos los requisitos de depósito judicial, interposición temporánea por quien se encuentra legitimado para ello y definitividad de la sentencia recurrida. Esto último en atención a que si bien es doctrina pacífica y reiterada de esta Corte Suprema de Justicia, que la sentencia emanada del juicio ejecutivo no reviste en principio la calidad de definitiva a los fines del recurso de casación, ello es así en tanto proceda una vía posterior mediante el juicio de conocimiento (art. 544 y 814 CPCC), pues existe una excepción restringida al supuesto del rechazo de una excepción de inhabilidad de título, en aquellas cuestiones inherentes exclusiva y excluyentemente al juicio ejecutivo, que adquieren la calidad de cosa juzgada material; y siendo que tampoco pueden discutirse nuevamente las interpretaciones legales formuladas en la sentencia (art. 544, tercer párrafo, CPCC), el pronunciamiento impugnado, por la forma que fue resuelto, admite su encuadramiento dentro de la preceptiva del art. 813, inc. a) de la ley adjetiva. Esta excepcional interpretación de la regla genérica resulta aplicable al sub iudice, de conformidad a sus antecedentes (cfr. CSJTuc., in re: “Banco de Galicia y Bs.As. S.A. vs. Cano, Mario Roberto s/ ejecución hipotecaria”, del 25/3/98; “Banco de Catamarca vs. Pio Marchetti Soc. de Hecho s/ cobro ejecutivo”, del 17/3/95; etc).

Los agravios del recurrente están referidos a que su obligación como codeudor y principal pagador del contrato de locación que hubo suscripto y cuya vigencia era de dos años (1994/1996) se encuentra extinguida por el vencimiento del mismo por lo que no puede responder por alquileres adeudados seis años después cuando nunca tuvo conocimiento de la permanencia del inquilino en el inmueble alquilado y en tanto cabe interpretar que su obligación cubría sólo las de locatario emergentes de la demora en la restitución al vencimiento del mismo, falta de pago de mensualidades convenidas durante dicho período y costas de un eventual juicio de locación.

Por su parte, y en lo sustancial, la doctrina emergente del fallo se basa en la habilidad del título y en la existencia de legitimación pasiva en el demandado recurrente, en tanto al vencimiento del contrato de locación no existe tácita reconducción; el locador puede solicitar la restitución del inmueble en cualquier tiempo que quiera; el art. 1582 bis CC no se aplica en forma retroactiva, no alcanzando, por ende el supuesto de autos; el contrato es ley para las partes y el recurrente se obligó no sólo como codeudor sino también como principal pagador por lo que se coloca en igual situación que la deudora principal.

Ahora bien, cabe acoger los agravios del recurrente. Ello así, por cuanto tiene dicho la CSJN en la causa: “Rodríguez Hernández, Lorenza c/ Garde, Augusto Carlos y otros" (Fallos 320-750; 29/4/97) que, aun cuando le sean aplicables al "principal pagador" las disposiciones sobre los codeudores solidarios (conf. art. 2005 Código Civil), el alcance temporal de dicha obligación no puede proyectarse fuera del ámbito que le es propio, esto es, el del contrato por el que entendió obligarse. En este sentido, la circunstancia de tratarse de un deudor solidario o de haberse estipulado que respondería por el cumplimiento del contrato `hasta la desocupación total del departamento locado y entrega efectiva de las llaves´, no puede derivar en la imposición de una nueva obligación -distinta o más gravosa que la asumida- si no media intervención y consentimiento del codeudor, lo que constituye la ratio del citado art. 2046 del Código Civil”.

Este precedente fue reiterado por el máximo Tribunal del país (Corte Sup., 23/3/2004 in re: “González, Arístides v. Tello, Rodolfo C. y otro; 25/8/2004) en un caso análogo al de autos. (en donde sin perjuicio del plazo pactado y vencido éste, el locatario continuó con la locación, prorrogándose tácitamente el contrato oportunamente suscripto, dejando de abonar el monto del alquiler pactado, todo ello sin el consentimiento del fiador, quien recién toma conocimiento de dicha circunstancia cuando se lo intima de pago) añadiendo la Corte Suprema que la Cámara omitió diferenciar que la obligación del fiador comprende solamente el pago de los alquileres, intereses y demás accesorios pactados en el contrato originario hasta la fecha de su vencimiento, en casos como el aquí considerado, en que, conforme surge de las constancias de autos, no hubo negativa del locatario a restituir el inmueble locado -supuesto en el cual el fiador habría continuado obligado- sino una prórroga tácita convenida entre aquél y el locador, de la cual no participó la fiadora y que se prolongó por más de dos años. Que en este caso, como en el antecedente citado, la circunstancia de tratarse de un deudor solidario o de haberse estipulado que respondería por el cumplimiento del contrato hasta tanto el locatario devuelva el bien locado no puede derivar en la imposición de una nueva obligación si no medió la intervención y el consentimiento del codeudor. Y que dentro del esquema de la aplicación de normas expresas de derecho sustancial que consagran el principio de relatividad en los efectos de los contratos, no les es dable aun a los codeudores solidarios agravar las condiciones de sus cointeresados (conf. arg. para la transacción art. 853 CCiv. y su nota), siendo las estipulaciones en tal sentido res inter alios acta e inoponibles para quienes no fueron parte en ellas. Asimismo, en este fallo, señaló el Procurador General de la Nación -en palabras que hace suya la CSJN- que los conflictos que se suscitan en cuestiones como la de autos han quedado definitivamente resueltos a partir de la incorporación al Código Civil, mediante la ley 25.628, del art. 1582 bis, que dice textualmente: “La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”.

Si bien la normativa no sería directamente aplicable al sub iudice, lo cierto es que, como lo destaca el fallo analizado y lo señala también el recurrente, ella viene a consagrar una solución justa y razonable para el caso que, anteriormente había sido resuelto por la misma Corte Nacional, en base a los argumentos y motivos ya expuestos. A su vez, la Corte Nacional vuelve a aplicar estos precedentes in re: "Donno, María E. v. Silva Pavez, Lilian del C. y otro"  en fecha 4/11/2003.

En consecuencia, lo que surge prístinamente de lo expuesto por el máximo Tribunal del país, y que se comparte es que las obligaciones del fiador sólo se extienden hasta el término del contrato originario; que la cláusula por la cual el fiador se obliga hasta el momento de la entrega de las llaves o de la efectiva desocupación, sólo debe entenderse en el sentido de que la garantía cubre, más allá del término pactado, todo el tiempo que necesite el locador para lograr por la vía judicial la desocupación del inmueble; que la solución del caso no varía porque el fiador se hubiere obligado como principal pagador, ya que esa obligación está referida siempre al contrato cuyo término de duración está fijado en el mismo instrumento; que más allá de aquél cesa el carácter de principal pagador (conf. Borda, Guillermo, "Tratado de Derecho Civil Argentino", Contratos, t. I, n° 806).

De ello se deriva que el fiador- principal pagador no queda obligado cuando, como en el caso, si bien no se ha alegado ni probado que las partes hayan celebrado un convenio por escrito de prórroga contractual, el período de la ocupación se prolongó por un lapso de más de seis años, constituyendo ello claramente una prórroga tácita del contrato entre las partes resultando indudable que existió por parte de la locadora una aceptación de que el locatario permanecieran en el inmueble, mas esta prórroga tácita de la relación no puede ser opuesta al fiador. No se puede imponer al fiador la extensión de la fianza por un tiempo mayor que el originario ya que aquél entendió obligarse por el término contractual originario, y por el tiempo en que el inquilino, obligado a restituir, se resiste a cumplir con su obligación de entregar al inmueble libre de ocupantes (conf. la “ratio” del art. 2046 CC ya citado supra).

VI.- Por todo lo expuesto, corresponde casar la sentencia en crisis conforme a la siguiente doctrina legal: “Si vencido el plazo del contrato de locación el locatario continuó con la locación, prorrogándose tácitamente el contrato oportunamente suscripto, el alcance temporal de la obligación del fiador -aun cuando se obligara como principal pagador- no puede proyectarse fuera del ámbito del contrato, por el que entendió obligarse. En este sentido, la circunstancia de haberse estipulado que respondería por el cumplimiento del contrato ´hasta la restitución del inmueble por el locatario´, no puede derivar en la imposición de una nueva obligación -distinta o más gravosa que la asumida- si no media intervención y consentimiento del codeudor”, y dictar como sustitutiva: “I.- HACER LUGAR al recurso de apelación interpuesto por el co-demandado Sr. Jorge Enrique Sánchez y, en consecuencia, REVOCAR la sentencia de fecha 19/9/2003 haciendo lugar a la excepción de inhabilidad de título deducida por aquél, rechazando la demanda incoada. II.- COSTAS en ambas instancias a la actora vencida (art. 106 y 108 procesal)”.

VII.- Las costas del recurso de casación se imponen a la vencida por ser ley expresa (art. 106 procesal).

Los señores vocales doctores Héctor Eduardo Aréa Maidana y Antonio Gandur, dijeron:

Estando conformes con los fundamentos dados por el señor vocal preopinante, votan en igual sentido

Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Penal,

RESUELVE:

I.- HACER LUGAR al recurso de casación incoado por el codemandado Jorge Enrique Sánchez, contra la sentencia de la Sala IIIa. de la Cámara Civil en Documentos y Locaciones del 23/6/2004 y, en consecuencia, se CASA la misma conforme a la doctrina legal enunciada, dictándose como sustitutiva la siguiente: I.- HACER LUGAR al recurso de apelación interpuesto por el co-demandado Sr. Jorge Enrique Sánchez y, en consecuencia, REVOCAR la sentencia de fecha 19/9/2003 haciendo lugar a la excepción de inhabilidad de título deducida por aquél, rechazando la demanda incoada. II.- COSTAS en ambas instancias a la actora vencida (art. 106 y 108 procesal). Devuélvase el depósito.

II.- COSTAS como se consideran.

III.-RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.

 HÁGASE SABER.

ANTONIO GANDUR

ALBERTO JOSÉ BRITO                 
HÉCTOR EDUARDO ARÉA MAIDANA

ANTE MÍ:

MARÍA C. RACEDO ARAGÓN DE LUNA. DMG