Jurisprudencia. Defensa del consumidor. Procedimiento y sanciones. Compraventa de inmuebles. Intervención de la entidad financiera como fiduciario.

• 18/08/2005
• Argentina

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La C. Nac. Cont. Adm. Fed., sala 2ª, en autos “Banco Hipotecario S.A. v. Secretaría de Industria, Comercio y Trabajo – Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires”, confirmó la resolución 244/2000 del secretario de Industria, Comercio y Trabajo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en cuanto impuso a la empresa constructora y a una entidad bancaria que actuó en carácter de fiduciario del inmueble una multa de $ 10.000 por infracción a los arts. 5, 8, 10 bis y 18 ley 24240.

Lea el Texto Completo:

Banco Hipotecario S.A. v. Secretaría de Industria, Comercio y Trabajo Cámara Nacional de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo Federal, sala 2ª. 14/06/2005

2ª INSTANCIA.- Buenos Aires, 14 de junio de 2005

Considerando:

I. Por resolución 244/2000, del 4/8/2000, el secretario de Industria, Comercio y Trabajo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires impuso a la firma ECG. S.A. y al Banco Hipotecario S.A. una multa de $ 10.000 por infracción a los arts. 5, 8, 10 bis y 18 ley 24240, en los términos del art. 40 resolución 244/2000.

Asimismo, dispuso que los infractores publiquen la resolución condenatoria según lo dispuesto por el art. 47 Ley de Defensa del Consumidor, en el diario de mayor circulación debiendo acreditar dicha publicación en este expediente en el plazo de diez días hábiles (conf. fs. 211/215 vta. de las actuaciones administrativas agregadas a la causa judicial).

Las actuaciones administrativas fueron iniciadas por el Sr. Alejandro G. Baldo quien efectuó un reclamo contra ECG. S.A. y Banco Hipotecario en el marco del Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo dependiente del Ministerio de Economía de la Nación y una denuncia ante el director nacional de defensa del consumidor por violación de la ley 24240 (1) alegando que había adquirido un inmueble a estrenar en la calle Domingo Millán 31, 4º piso, depto. "C", Torre Millán, y que al tomar posesión no se hallaban concluidas las tareas de obra previstas y que tampoco no fueron terminadas con posterioridad (conf. solicitud de arbitraje de fs. 1 y 2 y denuncia de fs. 8/9).

II. Para decidir en la forma señalada, el órgano local desestimó la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el Banco Hipotecario en su carácter de titular fiduciario del inmueble, con sustento en la previsión del art. 6 ley 24441 (2).

En cuanto al fondo del asunto, atento el reconocimiento de ECG. S.A. -empresa constructora del edificio- tuvo por verificada la infracción al art. 5 ley 24240, en tanto dispone que las cosas deben ser suministradas en forma tal que utilizadas en condiciones previsibles o normales de uso, no presenten peligro alguno para la salud o integridad física de los consumidores. Señala que con posterioridad a la toma de posesión el Sr. Baldo denunció que: los departamentos continuaban "enganchados con luz de obra"; no se había instalado luz de emergencia obligatoria; los ascensores funcionaban incorrectamente; existían escombros y un carro mezclador en una de las playas de estacionamiento, entre otras imperfecciones en la terminación de la obra.

También entendió que se había violado el art. 8 ley 24240 que establece que las precisiones formuladas en la publicidad integran el contenido del contrato toda vez que el folleto de venta se contradice con las constancias de autos.

Por último, afirmó que las denunciadas habían infringido los arts. 10 bis -el propio consumidor terminó costeando muchas de las deficiencias formuladas- y 18 -incumplimiento de la garantía legal por los vicios redhibitorios constatados-.

III. Contra el acto administrativo de referencia, únicamente el Banco Hipotecario planteó el recurso previsto en el art. 45 ley 24240 (conf. fs. 221/229).

En apretada síntesis, la representante de la entidad financiera sostuvo que el órgano administrativo era incompetente en razón de la materia para imponerle una sanción, toda vez que por su especial naturaleza se encontraba sujeta al poder de policía del Banco Central de la República Argentina (ley 21526 [3]).

En cuanto al fondo del asunto, afirmó que el carácter de "vendedor" que le atribuye la resolución impugnada no se condice ni con la realidad jurídica y/o económica del negocio instrumentado a través de la "Operatoria Línea de Crédito para la financiación de emprendimientos constructivos con transmisión de dominio fiduciario", que tiene por objeto el aporte financiero para la construcción de unidades de vivienda, tal como ocurre en autos. Manifestó que en el contrato de fideicomiso en garantía celebrado con la constructora, en el que intervino con carácter de fiduciario, se garantizó el recupero de la inversión mediante la constitución de un dominio fiduciario en garantía, bajo las previsiones de la ley 24441.

Manifestó que en la mentada convención se había estipulado que el fiduciario no contraía responsabilidad frente a terceros ni ante terceros como consecuencia de sus actos u omisiones y que no existían responsabilidades implícitas a su cargo. En este sentido, trajo a colación la cláusula del contrato de preventa celebrado por el denunciante, en donde éste reconoció expresamente su calidad de titular fiduciario del inmueble y que por su calidad de tal, en los términos de los arts. 14 y 15 ley 24441, carecía de cualquier derecho o acción contra el banco, sin perjuicio de los reclamos que pudiere intentar contra el vendedor.

Admitió que si bien al constituir el fideicomiso se le transfiere a su favor el patrimonio fidecomitido, este fondo pasa a ser un instrumento que satisface los objetivos empresarios de ECG. S.A., que construye y paga el precio de la obra. De esta forma, aunque la venta de las unidades las materializaba la entidad financiera, esto se hacía por cuenta e interés del originante y su producido se destinaba a la cancelación del pasivo de la constructora. La realidad económica demuestra, según su razonamiento, y más allá de la titularidad nominal, ECG. S.A. realiza obras sobre bienes inmuebles propios.

Cuestionó la inteligencia atribuida al art. 6 ley 24441, pues sostiene que ha actuado con la diligencia de un buen hombre de negocios que le impone la norma y que de ninguna manera, dado el papel asumido en la operatoria, pudo ser responsable por el incumplimiento del art. 5 ley 24240. Afirmó que la imputación en los términos del art. 10 bis ley 24240 es contradictoria y además no le consta ni las deficiencias ni las ulteriores reparaciones alegadas por el denunciante. Concluyó que la sanción era arbitraria, no sólo atento la carencia de fundamentos jurídicos que la sustenten, sino por la evidente desproporción de su quantum, teniendo en cuenta que nunca ha sido sancionada.

IV. A fs. 272/282 se presentó en sede judicial el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires oponiendo la incompetencia del fuero federal para entender en el asunto; supletoriamente, para el caso de entender como aplicable la ley 24588 (4) plantea su inconstitucionalidad. En cuanto al fondo del asunto, solicitó que se desestimen los agravios de la entidad recurrente.

Habiendo dictaminado el fiscal de Cámara en punto a la admisibilidad formal del recurso y a la declinatoria de competencia articulada por la Ciudad (conf. fs. 270 y 292 respectivamente), se encuentran los autos en estado de ser resueltos.

V. Incompetencia de la justicia federal

En primer lugar corresponde tratar el planteo de incompetencia formulado por la procuración de la Ciudad en autos.

En lo que aquí interesa, el art. 45 ley 24240 establece: "... Contra los actos administrativos que dispongan sanciones se podrá recurrir por ante la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo Federal, o ante las cámaras federales de apelaciones con asiento en las provincias según corresponda de acuerdo con el lugar del hecho". Dicha previsión fue transcripta por la propia Dirección Jurídica de Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en las cédulas que notificaron la resolución 244/2000 (conf. agregadas a fs. 218, 219 y 220).

Tal como lo señalara el fiscal general a fs. 292, la ley 24240 instituye como autoridades de aplicación en la órbita administrativa no sólo a la Secretaría de Industria y Comercio de la Nación sino también a los Gobiernos Nacionales y provinciales y a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires -hoy Gobierno de la Ciudad- "respecto de los hechos sometidos a su jurisdicción", sin perjuicio de las facultades concurrentes con la autoridad nacional -arts. 41 y 42 ley 24240-. Ello se refiere al ámbito administrativo ya que en cualquier caso, el juzgamiento judicial de las sanciones que se apliquen se rige por lo dispuesto en el art. 45 ley 24240.

La circunstancia de que se acuerden a los gobiernos locales, en concurrencia con la autoridad nacional, facultades de aplicación en defensa del consumidor y del usuario importa únicamente aplicar administrativamente normas federales con posibilidad de que se revise lo así resuelto por tribunales federales. Esto no encuentra óbice en el alegado carácter local del Derecho Administrativo, dado que es un principio que admite excepciones que concurren en la especie atento la expresa atribución efectuada por la ley nacional.

Las potestades reglamentarias en materia de procedimiento administrativo que se otorgan a las provincias en el citado art. 45 in fine no incluye la de dictar normas de fondo ni de acceso a los tribunales judiciales, sino sólo instituir normas rituales que regirán la tramitación en sede administrativa. Lo contrario implicaría alterar la supremacía del derecho federal consagrada en el art. 31 CN.

Consecuentemente, corresponde declarar la competencia de esta alzada para entender en autos.

VI. En cuanto al planteo de inconstitucionalidad del art. 8 ley 24588 por ser contrario al art. 129 CN. (5), la norma impugnada es ajena a la especie, toda vez que la competencia de esta alzada no se funda en ella sino en la interpretación de la ley 24240 que es ley federal dictada en cumplimiento del mandato previsto en el art. 42 CN. (conf. esta sala in re "Cavi S.A. v. S. C. y T. GCBA. resolución 481/2001", del 28/8/2003).

Por ello, se rechaza el planteo de inconstitucionalidad formulado.

VII. Competencia de la Secretaría de Industria, Comercio y Transporte de la Ciudad de Buenos Aires

El Banco Hipotecario sostiene que en su carácter de entidad financiera se encuentra sujeta al contralor del Banco Central de la República Argentina y, por ende, no puede ser sancionado por otro órgano administrativo.

La tesis no puede admitirse.

La Secretaría de Comercio e Inversiones y sus equivalentes a nivel local son las autoridades de aplicación de la Ley de Defensa del Consumidor; esta norma las faculta, entre otras cosas, a imponer sanciones en caso de infracciones a la ley (arts. 45 y 47). El ámbito de aplicación se encuentra definido en los arts. 1 y 2, y claramente comprende la relación entre la entidad financiera y el cliente que contrate en beneficio propio.

Consecuentemente, la competencia de los citados órganos administrativos se centra en la relación Banco (como prestador de servicios)-cliente (como consumidor), quedando a su cargo el control de la actividad bancaria en aquello que se relacione con la atribución conferida de velar por los derechos del consumidor a la luz de las previsiones contenidas en la ley 24240 (conf. esta sala in re "HSBC. Banco Roberts S.A. v. Secretaría de Comercio e Inversiones, disp. DNCI. 622/1999", del 25/10/2002; sala 4ª in re "Banco Caja de Ahorro S.A. v. Sec. de Comercio e Inversiones, disp. DNCI. 2641/1996", del 10/2/2000). Vale decir, sólo podrán aplicar sanciones, en tanto medie incumplimiento de los deberes que la norma impone, las entidades en su relación con los usuarios.

Es cierto que el contralor de la actividad bancaria se encuentra, primordialmente, en cabeza del Banco Central de la República Argentina, en los términos de la ley 21526. A su vez, el art. 36 ley 24240 instruye al mentado organismo para que adopte las medidas conducentes para que las entidades sometidas a su jurisdicción cumplan con sus previsiones en las operaciones de crédito para el consumo.

Sin embargo, no existe norma que arbitre un desplazamiento de competencias a favor del BCRA. en materia de policía de consumo y más específicamente para imponer sanciones por violación a la ley 24240. El legislador se las ha adjudicado expresamente a la Secretaría de Industria y Comercio de la Nación, los gobiernos provinciales y/o la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires -hoy Gobierno de la Ciudad- en forma concurrente (arts. 41 y 42). Luego, el argumento de la entidad financiera se encuentra desprovisto de todo sustento normativo, máxime cuando la propia carta orgánica del BCRA. señala como función propia del organismo -entre muchas otras- el vigilar el buen funcionamiento del mercado financiero y aplicar la Ley de Entidades Financieras, mas no dispone que este contralor sea de su exclusiva incumbencia (conf. art. 4 inc. b ley 24144 [6]).

VIII. El contrato de fideicomiso

La entidad financiera plantea como argumento medular de su defensa que no resultaba responsable por las alegadas violaciones al régimen de defensa del consumidor, toda vez que su participación en la operatoria se encontraba regida por un contrato de fideicomiso de garantía celebrado con la constructora a efectos del emprendimiento urbanístico y que por ende se limitó a otorgarle un préstamo a la fiduciante -en el caso ECG. S.A.-, recibir la titularidad fiduciaria de los inmuebles y posteriormente cobrarse su crédito del producido de la venta de los bienes fiduciarios.

A continuación se analizará la naturaleza de esta figura contractual cuya licitud es admitida por la mayoría de la doctrina aun cuando la ley 24441 no le ha dispensado un tratamiento expreso (conf. Batiza, Rodolfo, "Teoría y práctica del Fideicomiso", 1976, Ed. Porrúa, p. 134; Carregal, Mario, "Fideicomiso de Garantía: lícito y necesario", LL 2000-E-951, entre otros).

El fideicomiso de garantía ha sido entendido como aquel que se constituye con la finalidad primordial de asegurar obligaciones propias del fiduciante con un tercero con los bienes fideicomitidos (conf. Malumian, Nicolás, Diplotti, Adrián y Gutiérez, Pablo, "Fideicomiso y Securitización. Análisis legal, fiscal y contable", 2001, Ed. La Ley, p. 43). De esta forma, el fiduciante transfiere al fiduciario bienes presentes o futuros individualizados, en garantía de cumplimiento de un crédito propio o ajeno, quedando determinado: a) el procedimiento a seguir en caso de incumplimiento y b) el destino del remanente -si lo hubiere- luego de la liquidación y pago del crédito.

No obstante lo dicho, en cuanto a que la finalidad propia de estos fideicomisos es la garantía del fiduciario a favor del fiduciante, parece claro que en la realidad el primero de ellos también tendrá a su cargo la administración de los bienes fideicomitidos por resultar ésta una característica propia de cualquier fideicomiso. Esto es así, ya que quien tiene bienes como fiduciario para garantizar prestaciones de terceros o del fiduciante o del beneficiario, deberá velar por ellos para hacer posible el cumplimiento de la manda, aunque más no sea en resguardo de su crédito. Vale decir, tiene un interés concreto en el destino que el fiduciario pueda darles, máxime cuando resulta principal beneficiario de su producido.

IX. Ahora bien, en el fideicomiso de marras, conforme lo señala el recurrente, han intervenido los siguientes sujetos:

a) El Banco Hipotecario como agente financiero de la operación; otorgó el crédito y asumió el rol de fiduciario. También es beneficiario de la garantía sobre los bienes fideicomitidos, recibiendo los frutos de la explotación del bien entregado en fiducia para proceder a la cancelación progresiva de la deuda garantizada.

b) ECG. S.A., deudor y en este caso también constructor. Es el fiduciante que habrá de recibir el remanente de los bienes fideicomitidos una vez cancelado el crédito del banco.

c) Compañía General Hipotecaria S.A., originante que registra el emprendimiento en el contexto de la operatoria titularización e hipotecas.

En estos términos, el Banco Hipotecario ha acumulado dos roles que a priori acorde con las previsiones de la ley 24441, resultan independientes -fiduciario y beneficiario-. Hemos visto que el fideicomiso supone la administración fiduciaria de bienes en beneficio de terceros, empero en el caso quien tiene el dominio fiduciario es a la vez el principal beneficiado por la operatoria, su crédito será satisfecho en primer término con el producido de los bienes fideicomitidos, quedando el remanente para su contraparte.

X. En este contexto jurídico, parece claro que el Banco Hipotecario no fue un mero agente financiero carente de vinculación con los eventuales clientes de la empresa constructora. Antes bien, ha integrado la cadena de comercialización del inmueble y, por ende, queda subsumido en la previsión del art. 40 ley 24240.

En el contrato de preventa, agregado en copia a fs. 14/19 vta. celebrado entre la empresa constructora y el denunciante, con el objeto de comprometer la reserva y futura venta de un inmueble a estrenar, se hizo constar en la cláusula decimotercera: "Se halla también presente en este acto el Sr. José C. Mariani en su carácter de apoderado del Banco Hipotecario S.A., quien manifiesta que concurre al solo y único efecto de comprometer la transferencia del dominio de que se trata, en los términos comprometidos por el vendedor, toda vez que ostenta el dominio fiduciario del inmueble..." (conf. fs. 16 vta.). Asimismo, el Banco Hipotecario fue parte del contrato de compraventa posteriormente instrumentado mediante escritura (agregada en copia a fs. 20/24).

De la circunstancia explicitada cabe razonablemente inferir que el Banco Hipotecario(no resultaba un simple tercero en la relación empresa-compradores, aun cuando la cláusula décimo cuarta del contrato de preventa establezca que el comprador carecía de cualquier acción y/o derecho contra el Banco en virtud de lo dispuesto por los arts. 14 y 15 ley 24411 -cuestión que se analizará más adelante-. Menos aún cuando admite que gestionaba la venta de las unidades, éstas se hacían en sus oficinas y el producido se destinaba en primer término, cabe reiterarlo, a satisfacer su crédito.

XI. Desde otro ángulo, resulta acertada la imputación de responsabilidad a la entidad financiera con sustento en el art. 6 ley 24441, norma que dispone que el fiduciario deberá cumplir con sus obligaciones con la prudencia y diligencia de un buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él. Su conducta quedará regida, entonces, por la directiva de la buena fe del art. 1198 CCiv. (conf. Gregorini Clusellas, Eduardo, "Las obligaciones del fiduciario", LL 2005-C-1287).

Entre sus obligaciones legales imperativas, de las que no puede liberarse contractualmente, podemos destacar: 1) rendición anual de cuentas; 2) prohibición de adquirir para sí los bienes fideicomitidos; y 3) imposibilidad de exoneración de su responsabilidad en las consecuencias dañosas de la conducta propia o de sus dependientes (conf. De Hoz, Marcelo, "Contrato de Fideicomiso. Alternativa para emprendimientos urbanísticos y productivos", LL 2003-A-1067).

En el caso, el Banco Hipotecario recibió la propiedad fiduciaria del inmueble en construcción, asumiendo la obligación de transmitir el dominio de las unidades a sus respectivos compradores, con arreglo a las disposiciones de la ley 24441 (arts. 1, 7, 25 y 26). Aceptar el criterio de la entidad sancionada en el sentido de que no se encontraba ligada contractualmente con el denunciante importaría desnaturalizar el funcionamiento del fideicomiso.

XII. No obsta a la conclusión a la que se arriba en la cláusula décimo cuarta del contrato de preventa que establecía: "Los compradores reconocen la calidad de titular fiduciario del inmueble que ostenta el banco, así como que, resultando de aplicación los arts. 14 y 15 ley 24441, carecen de cualquier derecho y acción contra el banco, sin perjuicio de las acciones que pudiera ostentar contra el vendedor".

En efecto, cabe destacar que los contratos de adhesión -categoría en la que indudablemente se inscriben los convenios celebrados por el Sr. Baldo, por más que no sean estrictamente del tipo formulario o preimpreso-; son producto de un fenómeno iniciado a partir del proceso de estandarización industrial, que trajo aparejado paralelamente el de estandarización contractual (conf. Ghindini, "Consumer legislation in Italy", p. 76 y ss., "New York, Cincinatti, London, Melbourne 1980", citado por Moeremans, Daniel E., en "Interpretación de los contratos sujetos a condiciones generales de contratación", LL 1992-B-234 y ss.). A través de éstos, las empresas prerredactan las cláusulas contractuales que formarán el contenido de los contratos que celebren, eliminando el período de las tratativas previas. Así se logra optimizar los recursos evitando los costos de negociación y se beneficia indirectamente a los consumidores, pues éstos obtienen el producto o servicio a menor costo. Sin embargo, en ellos al cocontratante, denominado por la doctrina y la jurisprudencia como "la parte más débil del contrato", sólo le queda la posibilidad de aceptar las condiciones fijadas o no celebrar el contrato. El consumidor o usuario tiene, en principio, libertad de conclusión mas no libertad de configuración (conf. esta sala, in re "Lloyds Bank (BL S.A.) Ltd. v. Secretaría de Comercio e Inversiones", disp. DNCI. 1025/1999", del 22/8/2000 y "HSBC. Banco Roberts" citado supra).

Por ello es que la legislación moderna tiende a proteger al consumidor de los posibles abusos de quienes ostentan la posición dominante en la relación contractual, otorgando "soluciones especiales, distintas de las provistas por el sistema clásico" (ver Alterini, Atilio A., "Contratos Civiles, Comerciales y de Consumo. Teoría General", Ed. Abeledo-Perrot, p. 130). El art. 37 ley 24240, tilda de abusivas y, consecuentemente, tiene por no convenidas, las cláusulas de los contratos que desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daños y/o que importen renuncia o restricción de los derechos del consumidor o amplíen los derechos de la otra parte (incs. a y b).

No cabe dudas que la cláusula contractual en la que pretende ampararse el Banco Hipotecario a fin de eximirse de responsabilidad, resulta afectada por el reproche contenido en la norma y, por ende, no resultaba oponible al consumidor. Esto es así, sin perjuicio de destacar que la remisión al art. 14 ley 24441 por parte de la cláusula observada refuerza la conclusión a la que se arriba, pues prevé la responsabilidad objetiva del fiduciario, emergente del art. 1113 CCiv., por el riesgo o vicio de la cosa fideicomitida, pudiendo limitarse la reparación al valor de ésta, en el único supuesto que no hubiera podido razonablemente haberse asegurado.

XIII. Los cargos efectuados

De la lectura del recurso parece claro que la actora dejó librada la suerte de su pretensión a que el tribunal avalara su particular interpretación del fideicomiso de marras y así quedar exonerada de la responsabilidad por los defectos de terminación de las obras en el inmueble adquirido por el Sr. Baldo. Se limitó a cuestionar en forma genérica los cargos imputados en la resolución sub examine, con el argumento que no resultaba responsable por los hechos denunciados, mas no desconoció su veracidad. Tampoco aportó prueba alguna que contradijera las conclusiones de la administración en punto a la existencia de vicios redhibitorios en la vivienda adquirida.

Los hechos expuestos demuestran que la entidad bancaria integró la cadena de comercialización del inmueble objeto de autos y, por ende, desestimada la falta de legitimación pasiva, resulta solidariamente responsable por el incumplimiento de la ley 24240, en los términos de su art. 40. A la misma conclusión se arribaría por aplicación del régimen de prehorizontalidad reglado por la ley 19724 (7), atenta la solidaridad prescripta en el art. 16 para todos aquellos que intervengan en la operación de venta de un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, norma que guarda una evidente analogía -cuando menos- con el presente caso.

Es que por el rol asumido en la operatoria el banco debió controlar que los bienes fideicomitidos -bajo su administración- se encontraren correctamente terminados, en los términos de los contratos celebrados con el consumidor o al menos hacerse cargo de las eventuales reparaciones inmediatamente de tomar conocimiento de su existencia, sin perjuicio de las acciones de repetición que correspondieren.

XIV. Quantum de la multa

El Banco Hipotecario también cuestionó la cuantía de la multa fijada en su contra, tachándola de desproporcionada en razón de haberse omitido la graduación fijada en el art. 49.

Ahora bien, cabe recordar que las infracciones administrativas no requieren la producción de ningún resultado o evento extraño a la acción misma del sujeto para su configuración, son los ilícitos denominados de "pura acción u omisión". Por ello, su apreciación es objetiva. Se configuran por la simple omisión, que basta, por sí misma, para violar las normas (conf. esta sala in re "Confiable S.A.", del 9/12/1998, entre muchos otros). Configurada la falta, al órgano competente le incumbe discernir la magnitud del reproche, resultando factible su modificación en sede judicial sólo en los casos en los que la sanción traduzca una desproporción manifiesta, lo que aquí no ocurre.

En efecto, si tomamos en cuenta el monto involucrado en la operación de venta (U$S 53.100, conf. cláusula 3º, pto. 4 del contrato de preventa), la gravedad de las deficiencias constatadas en la terminación de la obra (ver fotografías de fs. 191/193), el evidente riesgo potencial de alguna de ellas (vgr., cableado suelto) y el máximo admitido por el art. 47, la sanción administrativa luce razonable.

XV. Costas

Sin costas en cuanto al rechazo de la declinatoria de competencia opuesta por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en razón de no haberse sustanciado su planteo.

No advirtiendo motivo alguno para apartarse del principio objetivo de la derrota que recoge el art. 68 CPCCN., las costas por el fondo del asunto se imponen a la recurrente vencida. Se hace saber que la condena en costas incluirá la contribución del 3% de la tasa de justicia (conf. arts. 62 inc. 3 ley 1181 CABA.; acordada Corte Sup. 6/2005). Asimismo, integrará los gastos causídicos la contribución del 1% sobre la suma que se regule en concepto de honorarios (conf. íd. inc. 2), salvo que el profesional beneficiario se encuentre exceptuado del sistema (art. 5 in fine). Intímese a los profesionales intervinientes a adjuntar el "derecho fijo" previsto en el art. 72 ley 1181 (8); salvo que el profesional beneficiario se encuentre exceptuado del sistema (art. 5 in fine ley 1181 CABA.), circunstancia que deberá ser comunicada al tribunal en el plazo de cinco días.

XVI. En virtud de lo expuesto, corresponde:

1) rechazar la excepción de incompetencia opuesta por la Ciudad de Buenos Aires;

2) confirmar la disposición 244/2000;

3) Imponer las costas al recurrente vencido. Así se decide. La Dra. Herrera no suscribe la presente por encontrarse en uso de licencia (art. 109 RJN.).

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

María I. Garzón de Conte Grand.- Jorge H. Damarco.

(1) LA 1993-C-3012 - (2) LA 1995-A-49 - (3) ALJA 1977-A-69 - (4) LA 1995-C-3169 - (5) LA 1995-A-26 - (6) LA 1992-C-3217 - (7) ALJA 1972-B-1049 - (8) LA 2003-D-4597.