Pago en la Escritura de Compraventa. Cheque. Art. 3924. Título imperfecto.
- 16/02/2004
- Argentina
Ya se ha consultado con anterioridad el tema de la cuestión de los pagos en compraventa con un medio bancarizado como el cheque. Tomemos en cuenta el cheque "no certificado", dado que aquel es considerado como "pago" por gran parte de la doctrina por cuanto una entidad bancaria certifica y la existencia de los fondos que son inmobilizados por el período legal. Vemos como el precio debe ser saldado en dinero en efectivo como requisito para la compraventa, lo que no afecta el derecho para que el pago fuere efectuado mediante la dación en pago. Lo que gravita en cuanto a la perfección del título es el recibo total del pago. El sentido común nos dictaría que una escritura con saldo de precio aplazado o con cheque, hace perfecta a esta contratación, dotando al vendedor no pagado de medios extrajudiciales y judiciales inherentes al cumplimiento de los contratos. Pero no es así en cuanto el vendedor no pagado tiene privilegios y acciones reipersecutorias sobre el bien, conforme lo vemos en el artículo 3924 del código de fondo argentino. ARTICULO 3924.- El vendedor de un inmueble no pagado, aunque hubiese hecho tradición de él, haya dado término para el pago o fiádose de otra manera en el comprador, tiene privilegio por el precio que le es debido, y puede ejercerlo sobre el valor del inmueble, mientras se halle en poder de deudor; pero los administradores de los bienes concursados están autorizados para retener el inmueble, pagando inmediatamente el precio de la venta y los intereses que se debiesen. Es por esto que según surge que la escritura de recibo será la que complemente y perfeccione el título de venta. Aquella reipersecusión privilegiada del vendedor no pagado cesará ante aquella. Veamos brevemente la cuestión sobre la inscripción de la escritura de recibo. Si bien parte de la doctrina se ha pronunciado en favor de que la escritura de recibo no puede inscribirse por cuanto no modifica derechos reales, vemos como en la realidad y práctica notarial, la operatoria con escrituras de corralito que debían ser complementadas con la posterior de recibo, debían ser inscriptas. Pero volvamos a la cuestión de la escritura en si al tema de la perfección del título y veamos entonces la doctrina que emana del dictámen del Colegio de Escribanos de la Capital Federal, publicada en la Revista del Notariado del año 1975, número 740. DOCTRINA: 1) Cuando el precio de una compraventa inmobiliaria ha sido pagado con cheque simple o certificado, es necesario para evitar ulteriores observaciones al título, que el vendedor otorgue escritura complementaria en la que hará constar que ha sido percibido el importe del cheque. En su defecto, el cobro por el vendedor podrá probarse mediante certificación fehaciente expedida por el Banco girado, de que abonó el cheque. 2) Si han transcurrido diez años desde la fecha en que se otorgó la escritura en la que consta el pago del precio con cheque por haberse operado la prescripción liberatoria del art. 4023 del Código Civil (texto según los decretos - leyes 17711/68 y 17940/68), no cabe formular objeción a la bondad del título fundado en la forma de pago mencionada. (Dictamen del asesor jurídico, Dr. Carlos A. Pelosi, aprobado por el Consejo Directivo en sesión de 5 de marzo de 1975.) Entendamos igualmente que la doctrina dista de ser pacífica en el punto de entender la perfección del título por estos medios de pago en la compraventa. Creemos siempre adecuada entender y estudiar aquella corriente o doctrina que pueda dotar de imperfeccion al título, para que salvados sus requisitos, aquel goce de plena existencia, validez y efectos.
