Propiedad Horizontal. Ley 13.512.
- 02/09/2004
- Argentina
A C U E R D O En la ciudad de La Plata, a treinta y uno de dos mil, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores Pisano, Hitters, Laborde, de Lázzari, Pettigiani, se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa Ac. 71.817, "Consorcio Copropietarios Edificio 47 nº 666/70 contra Contreras, Irma Angélica. Denuncia infracción ley 13.512 de propiedad horizontal". A N T E C E D E N T E S La Sala II de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de La Plata confirmó, en lo sustancial, la sentencia de primera instancia que había hecho lugar a la demanda, modificándola en cuanto impone a María Inés Otamendi y Zelmar Roberto Casco las costas por la acción a su respecto rechazada. Se interpuso, por la demandada, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley. Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente C U E S T I O N ¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley? V O T A C I O N A la cuestión planteada, el señor Juez doctor Pisano dijo: I. El a quo confirmó, en lo sustancial, la sentencia de primera instancia que había hecho lugar a la demanda. Basó su decisión, en lo que interesa al recurso, en que: Existió reunión de propietarios entre los cuales se encontraba la anterior titular del inmueble objeto de las actuaciones, siendo que los embates que formula la accionada respecto de las decisiones adoptadas en dicha reunión no obstan a su existencia como acto jurídico, sino que mediante ellas lo que se pretende es evidenciar la presencia de vicios anteriores o simultáneos a la realización del acto, lo que traería acarreada su invalidez. La asamblea de propietarios se celebró; quienes se reunieron lo hicieron con la finalidad de conformar la declaración de voluntad del conjunto de consorcistas y la eventual insuficiencia del acto hace a su validez y no a su existencia. No hay duda que se está frente a la presencia de sujetos que han emitido una declaración de voluntad destinada a producir efectos jurídicos, en tanto que la inexistencia como categoría distinta supone la presencia de un hecho que no alcanza a constituir un acto jurídico, por cuanto a su respecto se comprueba la ausencia de un elemento sustancial, no hay sujeto o no existe objeto. En estas actuaciones no puede dictarse un pronunciamiento válido en el que se declare la nulidad o anulabilidad, si la cuestión no fue introducida mediante su articulación por vía de acción o reconvención, ya que de lo contrario se vulneraría la posibilidad de ejercer una adecuada defensa e importaría afectar derechos de quienes no fueron parte en el proceso. Frente al interés que pueda tener el demandado de autos en cuanto pretende que el inmueble pueda ser utilizado con fines profesionales, se encuentra el interés de los restantes propietarios de mantener una restricción con respecto al destino de las unidades funcionales que excluya tal utilización. No puede entenderse que la expresa mención en el art. 5º estableciendo que los departamentos sean destinados exclusivamente para vivienda familiar, admita interpretar que no se impide la utilización del inmueble con fines profesionales. Tampoco la posibilidad de uso profesional pueda considerarse derivada de la autorización a colocar chapas identificatorias, con indicación de profesión de los moradores de las diversas unidades funcionales, toda vez que este tipo de cláusulas, propias de algunos reglamentos de copropiedad, son parte de las autolimitaciones que los propietarios admiten en beneficio común, por lo que no vulneran norma constitucional alguna, y no pueden sostenerse ignoradas por quienes resultaron adquirentes de las unidades funcionales con posterioridad, por encontrarse inscriptas con la consiguiente publicidad que ello importa. II. Contra esta decisión se alza la demandada, mediante recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley en el que denuncia la violación de los arts. 6, 9 primer párrafo inc. d y 15 de la ley 13.512, 3 inc. 8 del decreto reglamentario 18.734/49, 5, 10, 17 y 18 del Reglamento de Copropiedad y Administración, 944, 946, 1050, 1047 y 2680 del Código Civil, 384, 385, 386, 394 y 163 inc. 6 del Código Procesal Civil y Comercial, 8 del decreto 11.643 y doctrina legal y absurdo en la valoración de las pruebas. Plantea el caso federal. Expresa que no existió asamblea, toda vez que dicho órgano no se reunió como tal, ni a lo tratado puede conferírsele carácter jurídico, toda vez que no existió convocatoria, el tema no fue incluido en el orden del día, no hubo quorum ni formación de la mayoría, no cumpliéndose los presupuestos indicados en la ley 13.512 de Propiedad Horizontal. Expone que en el caso no se trata de la alegación de meros vicios, sino que el ataque se refiere a la existencia misma del órgano deliberante, que nunca nació a la vida del derecho. Sostiene que la mera presencia de sujetos en la reunión del 5‑XII‑1963 no formó el órgano asamblea, por lo que la declaración de voluntad de aquéllos no puede ser asimilada al acto jurídico unilateral asambleario que nunca existió, por lo que se encuentra vigente el reglamento de copropiedad y administración aprobado en el año 1960 que permite darle el destino mixto de vivienda y oficina a la unidad funcional. Agrega que la Cámara omite considerar prueba esencial que demuestra que la asamblea no existió, tratándose tan sólo de una reunión que no puede producir ningún efecto sobre el reglamento aprobado en el año 1960, por tratarse de un acto inexistente. Dice que la conducta del recurrente no vulnera el art. 6 de la ley 13.512 ya que destina la unidad a los fines previstos en el reglamento de copropiedad y administración, teniendo un derecho imprescriptible e inalienable de utilizar a la unidad funcional conforme al destino que le da en la actualidad. Fundamenta que para el cambio de destino de las unidades funcionales es exigida la unanimidad de votos, lo que no se logra en la reunión del 5‑XII‑1963. Agrega que del certificado de dominio no surge ninguna inscripción que indique el cambio de destino de las unidades funcionales, dejándose establecido que al otorgarse el acto escriturario se aclaró que el reglamento vigente era el aprobado en el año 1960, por lo que lo tratado en la reunión del 5‑XII‑1963 es inexistente e inoponible a su parte. Aduce que tampoco el inexistente art. 5 considerado reformado en la reunión del 5‑XII‑1963 no impide la utilización del inmueble con fines profesionales, toda vez que conforme el inc. 7 se permite la colocación de una chapa en la puerta de cada departamento con el apellido y la profesión del propietario u ocupante. Expone que deviene impropio establecer una multa a favor del fisco nacional teniendo en cuenta que los valores previstos por la ley 13.512 no se encuentran vigentes y han perdido virtualidad, toda vez que la multa se fijara en pesos moneda nacional, y hallándose vigente la ley 23.928 tal régimen sancionatorio ha perdido virtualidad. III. En mi opinión, el recurso no puede prosperar. El recurrente plantea la inexistencia del acto asambleario que provocó la reforma al estatuto de copropiedad y administración realizada en el año 1963, reforma en virtud de la cual halla acogida favorable la pretensión actora. En ese sentido, corresponde recordar que la nulidad e inexistencia atienden a dos niveles distintos de planteo; en el caso de la nulidad se está ante un acto que tiene existencia pero cuya eficacia, por causas anteriores o coetáneas con el propio acto, está afectada. Cuando el acto, por circunstancias relativas a su esencialidad, no puede nacer a la vida del derecho, su ineficacia parte de su no existir y nada puede quedar de él más allá de la constatación de su inexistencia, ni siquiera bajo la expresión de la obligación natural, toda vez que cuando hay vicio hay que recurrir a la teoría de las nulidades, en tanto que cuando no hay otorgamiento del acto se está frente a supuestos de inexistencia (conf. Ac. 32.560, sent. del 26‑II‑1985, "Acuerdos y Sentencias", 1985‑I‑141, J.A., 1986‑I‑552, D.J.B.A., 129‑689; Ac. 43.223, sent. del 17‑XI‑1992, "Acuerdos y Sentencias", 1992‑IV, 257, L.L., 1993‑B, 365, D.J.B.A., 144‑47; Ac. 56.169, sent. del 7‑XI‑1995, "Acuerdos y Sentencias", 1995‑IV‑152, D.J.B.A., 150‑39). Consecuentemente, el argumento del quejoso no puede tener andamiento, toda vez que en autos media un acto jurídico que ha tenido existencia, debiendo recordar que si el acto aparece viciado o defectuoso, en grado previsto por la ley, con afectación de sus elementos constitutivos, el acto existe, pero podrá ser nulo, anulable o simplemente inoponible (conf. causas antes citadas). Y tratándose de un acto virtualmente anulable, corresponde señalar que el recurrente no ha introducido en la litis la pretensión de su nulificación, centrando su ataque en la pretendida inexistencia, que como se expusiera supra no es tal, por lo que corresponde la desestimación de los argumentos vertidos a ese respecto por el quejoso. En cuanto al restante agravio vertido, relativo a la fijación de la penalidad efectuada por el a quo, corresponde señalar que su cuantificación y la determinación de su monto constituye una atribución de los jueces de grado, irrevisable en principio en casación, salvo el supuesto de absurdo, no habiendo el quejoso logrado demostrar el error palmario y fundamental que autoriza la apertura de la casación para el examen de una cuestión de hecho (conf. Ac. 41.583, sent. del 13‑III‑1990; Ac. 42.965, sent. del 27‑XI‑1990; Ac. 53.172, sent. del 3‑V‑1995). Por todo lo expuesto, doy mi voto por la negativa. El señor Juez doctor Hitters, por los fundamentos expuestos por el señor Juez doctor Pisano, votó también por la negativa. A la misma cuestión planteada, el señor Juez doctor Laborde dijo: Con reserva de mi opinión relativa a que la categoría de "acto inexistente" es de orden lógico y extraña al sistema jurídico del Código Civil (v. mis adhesiones en "Acuerdos y Sentencias", 1992‑IV‑257 y 1995‑IV‑152) concuerdo con los distinguidos colegas preopinantes en que el acto que impugnan los demandados es eventualmente viciado o defectuoso sin que hayan introducido a la litis la cuestión atinente a su posible nulidad. Por ello y razones concordantes adhiero a los votos del doctor Pisano y doy el mío también por la negativa. El señor Juez doctor de Lázzari, por los fundamentos expuestos por el señor Juez doctor Pisano, votó también por la negativa. El señor Juez doctor Pettigiani, por los fundamentos expuestos por el señor Juez doctor Laborde, votó también por la negativa. Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente S E N T E N C I A Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, se rechaza el recurso extraordinario interpuesto; con costas (art. 289, C.P.C.C.). El depósito previo efectuado queda perdido para el recurrente (art. 294, C.P.C.C.), debiendo el tribunal dar cumplimiento a lo dispuesto por el art. 2º de la Resolución 760/68, modificado por la Resolución 868/77 y de conformidad con la Resolución 1993/94. Notifíquese y devuélvase.
