Usucapión o Adquirir una Propiedad por el paso del tiempo.

• 30/12/2006
• Argentina

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Por la Dra. Vanesa DI CATALDO

Vivo en esta casa hace tiempo...puedo reclamarla como propia??

Pocos saben qué significa la palabra “Usucapión”, que tiene mas que ver con el derecho romano que con el léxico que manejamos hoy. Usucapión es la institución del derecho civil por la que quién poseyó un terreno, una casa o un departamento durante cierto tiempo establecido por la ley, se le premia haciéndolo dueño de esta. La pregunta es: Por qué?

No será el caso del usurpador quién se entre a una casa y allí se queda, no es el caso del inquilino eterno, no. Es el caso de quién luego de haber tenido “ánimo de poseer” (animus domini)  el inmueble cierto tiempo, y la ha cuidado y tratado como propia, ha quedado a las claras revelado su íntimo deseo de poseerla.

Ésto se valorara a través del juicio de Usucapión: ¿Qué ha hecho esta persona para merecer que se le otorgue tal carácter de propietario sobre la misma?.

El juicio se tramitará en el lugar y ante los tribunales de donde esté ubicado el inmueble. Será iniciado por el interesado, y la prueba requerida será: testigos, aunque esta única prueba no será suficiente según nuestro Cod.Civil. Los mismos deberán dar fe de haber visto habitando tal inmueble durante el tiempo que la ley marca, más todo lo que se pueda agregar en relación a lo que ésta persona ha efectuado en el mismo.

Ésto se traduce en: Mejoras. Es decir, en que se ha mejorado ese terreno o esa casa desde que vivió allí. Por ejemplo: Lo cerqué, cuando no tenía cerco. Le hice llegar la conexión de gas o cloaca, cuando no había llegado aún y no se había acercado hasta el mismo. Derrumbé o construí alguna pared en su beneficio. Tenía graves problemas de humedad y ya no tiene. Todo eso demostrara como el ánimo de poseer contribuyo a la propiedad, y acompañando las facturas de tales “mejoras”, (recibo de compra de medidores, factura por honorarios de electricista, arquitecto, etc.) si las mismas son membreteadas muchísimo mejor, a fin de que el juez se sirva de éstas también de prueba.

Asimismo y prueba sumamente relevante será el pago de todos los impuestos y/o tasas y/o servicios desde el inicio de mi posesión. Si no se las tiene  (por el transcurso del tiempo) pero se encuentran pagas, se pedirá en el Expte por Oficio a Rentas o la Municipalidad correspondiente  que informe de su pago y fecha del mismo; aunque si se pagara con retroactividad para salvar los años (cuestión que no favorecería el “ánimo posesorio”) sino mas bien, el  “ánimo posesorio a cualquier costo”  que podrá ser prueba en contra, porque pagar hoy diez años para atrás, no probará que estoy en el inmueble desde hace 10 años sino que quiero simular ésto, y la sentencia será desfavorable.

Cuál es el tiempo que debe transcurrir según la ley para que se me considere apto para USUCAPIR, es decir, para ser propietario?

1) Serán 20 años continuos sin que nadie -con legitimación- reclame la propiedad (es decir, los verdaderos o presuntos dueños) Este ocupante o futuro propietario, próximo a usucapir, es considerado, y (ésto es sólo un término) POSEEDOR DE MALA FE, entendiendo fe buena o mala en razón del título que puedan mostrar como ocupantes en relación al inmueble que se reclama. Tiene boleto? Tiene escritura? Será entonces un poseedor de mala fe, y necesitará dejar pasar 20 años hasta iniciar el juicio.

2) Si tiene el título será POSEEDOR DE BUENA FE, y ésto no lo hará mejor persona, sino que tendrá algún documento (aún cuando no sea válido).

Digamos también que el verdadero propietario, de existir y ser ubicable (es decir, tener domicilio donde se notifique) se presentara en juicio, y también será posible que inicie el juicio de Reivindicación de su propiedad.