Vivienda Unica. Parte I.

• 05/04/2002
• Argentina

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LA VIVIENDA UNICA

La Constitución Nacional de 1994 consagra el principio de que es el Estado Argentino el que garantiza a todos los ciudadanos la defensa del bien de familia y el acceso a una vivienda digna. Es la tercera parte del artículo 14bis de la Carta Magna la que está destinada a esos fines de protección integral de la familia.

La ley 14394 del año 1954 en sus arts. 34 a 50, estatuye el régimen de bien de familia que faculta a todas las personas a amparar bajo el sistema un inmueble urbano o rural de su propiedad, cuyo valor no exceda las necesidades del sustento y vivienda de la familia, según las normas que se establezcan reglamentariamente. La protección de la vivienda familiar vincula dos instituciones jurídicas: la propiedad y la familia, ambas resultan materias incuestionablemente delegadas a la Nación (104 y 108 C.N.). La constitución en bien de familia persigue colocar al grupo familiar fuera del peligro que representan los avatares económicos, las consecuencias de los negocios perjudiciales, las excesivas cargas impositivas, y también las desavenencias familiares en orden a la conservación de la casa donde habita la familia o de un inmueble que sirva con sus frutos al sostenimiento de la misma. La ley 14394 impide que por embargo o ejecuciones la familia sea privada de hogar.

La Constitución de la Provincia de Córdoba con la reforma de 1987 establece en el artículo 58: “Todos los habitantes tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna, la que junto a los servicios con ella conexos y la tierra necesaria para su asentamiento tienen un valor social fundamental. La vivienda única es inembargable, en las condiciones que fija la ley ...”. El artículo referido se halla inserto en la primera parte de la misma, en el Capítulo “Trabajo, Seguridad Social y Bienestar”: elevar la protección e inembargabilidad de la vivienda única al rango constitucional fue calificada como una actitud “valiente y novedosa”, e inspirada en el fin social que conlleva – según el diario de sesiones de la Convención Provincial Constituyente (págs. 1645 y ss.). Lo cierto es que la novedad de la Carta cordobesa constituyó la declaración de la inembargabilidad de la vivienda única. Y ello significaba que el inmueble no pudiese ser ejecutado siempre que se cumplan las condiciones que fija la ley. Desde la sanción del texto constitucional se planteó un arduo debate sobre el alcance de esta nueva norma. Por un lado se cuestionó la competencia del constituyente provincial para legislar sobre derechos patrimoniales, o sea, derechos sustantivos comprendidos entre las atribuciones del Congreso de la Nación; y por otro lado también se debatió la configuración legal de la hipótesis normativa, y sus similitudes y diferencias con el bien de familia regulado en la ley nacional 14394. Las respuestas que la doctrina y la jurisprudencia dieron a dichas cuestiones no fueron coincidentes y los fallos marcaron criterios divergentes.

Si bien para algunos autores la norma era operativa (puesto que ella misma remitía a las “condiciones que fija la ley”, el marco legal se encontraba pues, en el art. 2505 del C.C. y el art. 22 de la ley 17801) por lo que no requería reglamentación alguna, la doctrina predominante y la jurisprudencia se enrolaba en la tesis contraria. Y fue lo que en 1991 motivó la sanción de la ley provincial 8067 que dispuso en su art. 1º: “Considérese automáticamente inscripta de pleno derecho como bien de familia a partir de la vigencia de esta ley, a los fines previstos en el artículo 58 de la Constitución Provincial, la vivienda única que cumpla con los requisitos establecidos en la Ley Nacional Nº14394 y en la Ley Provincial Nº6074.” Esta ley provincial confunde el instituto del bien de familia con el de la vivienda única, no obstante las diferencias fundamentales existentes entre ellos:

· Para ser declarado bien de familia la ley nacional establece necesaria la existencia de una familia; el constituyente del mismo debe poseer los vínculos familiares requeridos por la ley. Mientras que el art. 58 de la C.P. nada dice al respecto y, ergo, la 8067 no podía negar al soltero sin hijos ni parientes de ningún tipo, la protección a su vivienda única.

· El bien de familia, una vez constituido no puede enajenarse ni ser objeto de legados o mejoras testamentarias ni gravarse sin la conformidad del cónyuge. En cambio nada impide al propietario de única vivienda enajenar, legar y gravar su propiedad, salvo el supuesto del art. 1277 del C.C.

· El bien de familia puede existir aunque se posea más de un inmueble habitable.

· La ley 14394 exige una declaración del constituyente del bien de familia, una manifestación de voluntad seguida de un trámite administrativo con su correspondiente inscripción registral a los fines de satisfacer los requisitos de publicidad. En tanto que la 8067 considera automáticamente inscripta como bien de familia la vivienda única.

Se tratan pues, de dos instituciones diversas: una pretende proteger el patrimonio familiar, la propiedad, y la otra en cambio, se basa sólo en el hecho de ser el único inmueble habitable; intenta proteger a la familia y las condiciones mínimas para que ésta se consolide y desarrolle.

Con la Vivienda Unica debe desentrañarse si el art. 58 de la C.P. y la ley que lo reglamenta pueden válidamente insertarse dentro del régimen jurídico vigente sin herir principios constitucionales y sin alterar el orden jerárquico de las leyes.

Al analizar la jurisprudencia encontramos argumentos jurídicos que avalan ambas posturas:

A favor de la Constitucionalidad:

* La vivienda única ha quedado en la Pcia de Córdoba, en una condición privilegiada al ser declarada “inembargable”. ...Tanto el art. 58 de la C.P. cuanto el art. 1 de la ley reglamentaria 8067 así lo establecen en función de la protección esencial de la dignidad de la persona humana, y en cumplimiento de lo estatuido por la C.N. en su art. 14 bis respecto del acceso a una vivienda digna. 1

* La garantía constitucional consagrada en el art. 58 de la C.P., por ser de naturaleza programática (es decir que traza directivas para la realización posterior, que requiere inexorablemente de una estructura de menor jerarquía que la cristalice y ponga en acto) quedó absorbida por los institutos legales vigentes a la fecha de la entrada en vigencia de dicha Constitución – cuales son ley nacional 14394 y la ley 6074, y hasta tanto la norma reglamentaria se dictase. Luego, con posterioridad a la sanción de la ley 8067 que reglamenta la garantía de la vivienda única – publicada el 10/11/91 –el instituto constitucional abandona el régimen del bien de familia, y se somete específicamente a sus normas. 2

* La seguridad social está particularmente orientada a atender las necesidades de aquellos que propiamente no poseen una condición económica suficientemente holgada y próspera, y que no tienen por sí mismos suficientes recursos para insertarse adecuada y razonablemente en el agregado social en su conjunto. Existe entonces una relación directa e inversamente proporcional entre la seguridad social y los recursos económicos de los individuos, lo cual quiere decir que si bien todos son sujetos pasivos de la seguridad social, el que económicamente no padece aflicción alguna, lo será en menor grado de aquel que menos posee. Es fundamentalmente a las personas de situación económica modesta a quienes protege la seguridad social del art.58 de la C.P. mediante la inembargabilidad. Debe entenderse en sentido lato, “vivienda única” como propiedad modesta. “Vivienda digna” se emparenta con “vivienda única”. Precisamente vivienda digna no es un concepto que deba ser comprendido en abstracto, sino que el mismo debe ser acotado a las circunstancias de tiempo, lugar, y modo de aquel que en definitiva lo haga valer. 3

* Nuestro país paulatinamente comenzó a prestar apoyo expreso a los denominados “derechos sociales”, primero por vía jurisprudencial, luego con la inclusión del artículo 14 bis, posteriormente con la firma de diversos pactos internacionales en la materia, y finalmente ha quedado definitivamente asentado en nuestra norma fundamental, con el reconocimiento de jerarquía constitucional a algunos de esos tratados, que en términos generales reafirman el principio de que los derechos esenciales del hombre tienen como fundamento los atributos de la persona humana, entre los cuales se encuentra el de gozar de un nivel de vida digna para sí y su familia, incluso alimentación, vestido, y vivienda adecuados ... el derecho de toda persona a la propiedad privada corresponde a las necesidades esenciales de una vida decorosa, que contribuya a mantener la dignidad de la persona y del hogar ... La ley 14394, que por su fecha de sanción (1954), se corresponde recién con los albores de la democracia social, da al bien de familia una configuración de carácter privado. La vivienda objeto de tal declaración no debe necesariamente ser única y queda afectada a ese régimen mediante una selección hecha por el titular, de allí que se justifique la necesidad de su conocimiento erga omnes a los fines de su oponibilidad. Por el contrario, ya a fines de siglo fue otro el carácter que inspiró la institución de la inembargabilidad de la vivienda única y asiento del grupo familiar, y en ella ya no es el titular quien decide la afectación, sino que lo hace el Estado en protección de un interés social, poniendo así en ejecución los principios de protección del bienestar general y de la dignidad humana, plasmados en los tratados aludidos.

La calidad de vivienda única y asiento del grupo familiar es una situación de hecho y como tal, es mutable: por ello debe eximírsela de la inscripción registral. Así lo ha entendido el legislador, al establecer que “se la considera automáticamente inscripta de pleno derecho como bien de familia”.... Esta redacción no es por cierto feliz pues en realidad no opera inscripción alguna; lo que ha querido expresar es que, dada tal situación de hecho y de derecho, la inscripción es totalmente innecesaria y el resguardo legal opera automáticamente.

Por último, si bien es cierto que el reconocimiento de tal derecho puede importar una afectación de intereses de particulares, como pueden serlo el de los acreedores, de cuya garantía queda desafectada la vivienda única, también lo es que frente a situaciones de conflicto aquellos deben ceder en función del resguardo de la dignidad humana, el bienestar familiar y general, todos estos intereses protegidos por los principios constitucionales señalados. Y repárese que los abusos en que pudiera incurrir el titular de este derecho, podrían ser conjurados a través de vías previstas por la ley civil (art. 1071 del C.C.). 4

* La ley 8067 y el art. 58 de la C.P. no afectan principios de la C.N. y se adecuan al moderno sistema constitucional argentino. No violenta el sistema constitucional ni invade materias propias del estado federal como es el derecho de fondo. 5

* La reforma de 1994 introduce en el art. 75 inc. 22 de la C.N. una serie de tratados internacionales que consagran para los ciudadanos derechos y garantías, y para los Estados obligaciones y deberes. En su conjunto configuran un nuevo orden jurídico internacional compuesto por normas supranacionales operativas: cualquier ciudadano argentino puede reclamar los derechos reconocidos en esos tratados, y cualquier tribunal debe tener a esta legalidad como derecho positivo aplicable al momento de decir el derecho. 6

* Resulta que todo lo que hace a la seguridad social y al desarrollo humano constituyen intereses superiores de la comunidad, que se encuentran por encima de los intereses individuales que regula el C.C., de los cuales el Estado, tanto nacional como provincial no se desentiende. Si - en virtud de intereses superiores que hacen a la dignidad de la persona, a la protección de la familia, y a través de ella implícitamente a la niñez - se sustrae de la agresión de los acreedores a la vivienda única, tales disposiciones no alteran el régimen de responsabilidad patrimonial por deudas, pues intereses de orden público se yerguen por sobre aquel régimen jurídico común e individual. 7