Vivienda Unica. Parte III.

• 06/01/2002
• Argentina

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CONCLUSIONES.

El texto de la Constitución Provincial no otorga un derecho absoluto a la inembargabilidad, como tampoco podría haberlo consagrado. La ley reglamentaria 8067 no puede omitir la vigencia de la ley nacional 14394, no obstante ello, en varias cuestiones incursiona en materia propia de la ley nacional, transgrediéndola, y también en los derechos consagrados en la C.N.

Con tan desprolija reglamentación las consecuencias prácticas resultan nefastas, entre ellas por ejemplo, que las personas no afectan al régimen de bien de familia sus propiedades creyendo que se encuentran protegidos por los preceptos provinciales.

En nuestro contexto jurídico-social parece desprovista de humanidad y sensibilidad la declaración de inconstitucionalidad de normas como el art. 58 de la C.P. y su ley reglamentaria 8067. Son preceptos que aparecen, frente a los legos, como protectores del techo familiar, se los ve como un avance social y humanitario. No en vano para defenderlos se utilizan recursos retóricos que exaltan esos sentimientos predominantes en la comunidad, tales como el techo, el hogar, la familia, los derechos humanos, etc. Pero que a la hora de analizarlos con seriedad - tal como lo apunta el Esc. Gabriel B. Ventura - no dejan de ser argumentos “ad populum”, es decir, recursos que buscan ganar el consenso popular a favor de cierta conclusión, por medio de la exaltación de los sentimientos que predominan en ese grupo social, pero que, en definitiva, no están sustentados en pruebas valederas. Es así que alguna doctrina, en escritos judiciales y en fallos se recurre a un análisis pormenorizado de los avances del constitucionalismo social, de la declaración de los derechos del ciudadano y de los derechos humanos que, por más valederos y loables que sean, por más emotivas que resulten esas expresiones, trasuntan tan sólo un voluntarismo jurídico-social con discutible sostén legal positivo. Precisamente en un Estado de Derecho que pretende construir una cultura de la legalidad, lo primero es justamente respetar la letra de la ley, aun cuando ella incomode o no se ajuste acabadamente a ciertas convicciones o aspiraciones de la sociedad jurídicamente organizada. PANORAMA ACTUAL El panorama sobre la temática de la vivienda es el siguiente: rige una ley provincial que consagra la inembargabilidad de la vivienda única, pretendiendo cumplir con fines establecidos en la Carta Magna Provincial, remitiendo a los requisitos exigidos por una ley nacional y su reglamentaria provincial. La jurisprudencia se mostró vacilante respecto de la validez y vigencia de las normas provinciales aludidas, mientras que la doctrina se pronunció casi unánimemente por la inconstitucionalidad de las mismas. En la práctica lo que venía aconteciendo era que a toda persona que quería contratar, solicitar un préstamo, ser fiador o garante, se le requería indefectiblemente la renuncia a la inembargabilidad de su vivienda consagrada por la ley 8067. Y en los supuestos de responsabilidad extracontractual, y aún contractual en los que se había obviado dicha renuncia, el argumento de la inembargabilidad de la vivienda única servía para interponer posteriormente el incidente respectivo, dilatar el pleito, y aún plantear una serie de recursos. Con el fallo de la Corte Suprema de Justicia del pasado mes de Marzo del corriente, se establece un precedente muy importante, contundente y fundamental en la interpretación de las normas cuestionadas. No obstante ello, y según el esquema de nuestro sistema jurídico, dicho fallo no es vinculante. Por otro lado debe tenerse presente que el panorama provincial se complicó aún más cuando en Febrero de 2002 se publicó la ley Nº8998 modificatoria de la ley Nº8067, sustituyendo la mayor parte de su articulado. Tal es así que:

* se sustituye el art. 2 en la que se establecía que la inembargabilidad del bien sólo podía esgrimirse por deudas posteriores a la fecha de su promulgación, declarando ahora que la ley es interpretativa de la naturaleza del art. 58 de la C.P. Tal como apunta el Esc. Ventura, con dicho artículo se introduce una obviedad ya que toda ley rige para lo futuro y no para lo pasado. Y respecto de que se auto-declara interpretativa de la naturaleza del art. 58 de la C.P., no hay artículo a lo largo de su articulado que lo sea, y probablemente la intención del legislador fue decir que era interpretativa de la aplicación del art. 58 de la C.P.

* El art. 3 consagraba la excepción al beneficio otorgado por la ley, es decir, que no procedería el levantamiento del embargo cuando el mismo hubiese sido trabado como consecuencia de juicios en los que se persiga el cobro de determinadas obligaciones; mientras que el artículo en su nueva redacción postula en forma positiva que sólo será susceptible de embargo la vivienda única cuando se persiga el cobro de ciertas obligaciones. A esto podemos decir: primero, que en realidad el juez ordenará la traba del embargo y el Registro lo anotará en todos los casos; hay uniformidad en la doctrina al enseñar que no se trata de que la vivienda sea inembargable literalmente, sino que es inejecutable. Segundo que se suprime un supuesto de excepción: hipotecas constituidas sobre el inmueble embargado; el acreedor hipotecario deberá entonces soportar los efectos de la 8067 reformada, sin poder hacer efectiva la garantía de su crédito. Aunque debe admitirse que la ley 14394 consagra la excepción a la inembargabilidad en todos los casos de ejecuciones con motivo de gravámenes, sin distinguir el origen de los créditos. Con lo que el acreedor hipotecario podría ampararse en esta última ley por ser de jerarquía superior, ejecutar la garantía y obtener el cobro de su crédito.

Y tercero que respecto de las contribuciones por mejoras se establece un régimen especial en virtud del cual el propietario deberá haber prestado conformidad de la obra ante funcionario público, quien debió informarle sobre las consecuencias jurídicas de su autorización... No se explica el tratamiento diferencial para con las contribuciones por mejoras.

* Se suprime el artículo que regula la renuncia al beneficio de la inembargabilidad de la vivienda única y las formalidades que debían observarse bajo pena de nulidad. Se discutió mucho sobre esta renuncia ya que si el beneficio que otorgaba la ley tenía en miras tutelar un dispositivo constitucional, se trataría de una imposición de orden público y por tanto esencialmente irrenunciable. Aunque en el tráfico jurídico habitual era costumbre generalizada hacer renunciar o firmar el instrumento de renuncia al momento de contraer una obligación. Suprimida la posibilidad de renunciar, la inembargabilidad no necesita ser esgrimida por el deudor, sino que hay una invocación legal o de oficio que el acreedor debe destruir probando que el embargado tiene otra propiedad – en palabras del Esc. Ventura. Y en la práctica quien tenga una sola vivienda no tendrá solvencia necesaria para garantizar sus negocios con esa porción de su patrimonio que lo constituye su vivienda única, y siempre se le exigirá la firma de un fiador o codeudor que, a su vez, garantice el cumplimiento de la obligación.

* El artículo 8 en su nueva redacción establece que la ley es de orden público y que “ninguna persona puede alegar en su contra derechos irrevocablemente adquiridos” ... habrá querido significar que ninguna ley puede modificar derechos irrevocablemente adquiridos ...no queda claro cuál es el sentido de la norma.

* Se sustituye el artículo que prescribe que serán a cargo del peticionante los gastos de ejecución de sentencia y los previos a la subasta del inmueble. Se suprime asimismo la audiencia informativa que se preveía para el supuesto de encontrarse el demandado rebelde.

* Se establece que la ley se aplicará a todos los juicios en curso de tramitación; que los magistrados suspenderán de oficio los remates ya decretados; que pesa sobre el acreedor la acreditación ante el Juez “la titularidad dominial de dos o más inmuebles en el patrimonio familiar del deudor, integrado por éste, su cónyuge, descendiente e hijos adoptivos a cargo y menores en guarda” ... con lo que, en el nuevo régimen pesa en las espaldas del acreedor toda la carga de la prueba. Y más aún, el último párrafo del artículo establece que “si el bien a ejecutar fuese único, el actor deberá comprobar que ni el deudor ni su familia habitan el inmueble embargado”, con lo cual nos preguntamos que si no lo habitasen sería entonces embargable y ejecutable su vivienda única...

* Finalmente se dispone que, dada la situación de emergencia social imperante en el país, se suspende por ciento ochenta días la ejecución de viviendas de familias cuyo jefes de hogar se encuentren desempleados, en el caso de supuestos de excepción prescriptos por el art. 3 en su nueva redacción. Y se lo faculta al Poder Ejecutivo a prorrogar el término de la suspensión, de acuerdo a las circunstancias sociales existentes al momento del vencimiento del mismo.

Dado el plexo normativo vigente, con todas las modificaciones señaladas, se complica aún más la interpretación de la tutela de la vivienda única consagrada en la Provincia de Córdoba, máxime cuando la ley 8998 fue publicada veinte días antes del fallo de la Corte Suprema de Justicia de la Nación que declaró la inconstitucionalidad del art. 58 de la C.P. y de la ley 8067. Cabe preguntarse qué rumbo seguirá la jurisprudencia, pero más acuciante es el interrogante respecto de los efectos que se producirán en la contratación diaria, en el tráfico jurídico habitual. Por lo pronto no se puede negar que en el común de la población se ha generado un sentimiento de desprotección, lo que ha motivado una masiva concurrencia ante el Registro General a los fines de constituir en bien de familia los inmuebles, con la convicción de encontrar por esa vía la manera de resguardarse de los avatares económicos actuales, sin tener claro de qué manera opera la protección, a que deudas se refiere, etc.

Por todo lo expuesto se nos impone a los profesionales del Derecho - tanto abogados como escribanos - el deber de informar y asesorar adecuadamente a los usuarios del servicio jurídico-notarial, de alguna manera contribuir al esclarecimiento de las instituciones y su encaje normativo, y plantear formas concretas y seguras de tutela del techo familiar.

Esc. María Pía Bertilotti

BIBLIOGRAFÍA:

* ARBONES, Mariano – “Inembargabilidad de la vivienda única (A propósito de un libro polémico). Doctrina (En Semanario Jurídico Córdoba Tº1997 – Nº1137 – págs. 421/422).

* JUNYENT BAS, Francisco – MUIÑO, Orlando Manuel - “Vivienda Unica”

* JUNYENT BAS, Francisco – FLORES, Fernando Martín - “Reflexiones acerca de la constitucionalidad de la vivienda única inembargable e inejecutable en la Provincia de Córdoba”. Doctrina (En Semanario Jurídico Córdoba Tº2001 – Nº1356 – págs.257/266).

* MEDINA, Graciela “Perplejidad nacional por inejecutabilidad de la vivienda única en Córdoba”. (Semanario Jurídico Córdoba Tº1999 – Nº1267 – págs. 581/600).

* VEGA, Juan Carlos “Vivienda única. Inembargabilidad. Inconstitucionalidad del artículo 58 de la Constitución Provincial” (En La Ley Córdoba Tº1997 - págs. 643/646).

* VENICA, Oscar Hugo – “Inembargabilidad de la Vivienda Unica” . Editorial Advocatus.

* VENTURA, Gabriel B. – “Novedades en torno a la vivienda única”. Doctrina (En La Ley Córdoba Tº2002).

* VENTURA, Gabriel B. – “Otra vez sobre la vivienda única”. Nota a fallo (En La Ley Córdoba Tº1997 –págs. 169/186).

* OLCESE, Juan María (En Semanario Jurídico Córdoba Tº1994 – Nº1004 – pág. 309).

NOTAS:

1 Voto del Dr. Pedro León Feyt C.Fed. Cba. 11/4/94, en los autos “Banco de la Nación Argentina c/ Ledesma, Julio A. y otra – Ejecutivo”; en Semanario Jurídico Córdoba Tº1994 – Nº987 – págs. 605/610.

2 Voto del Dr. Venancio L. Petito - TSJ en pleno Cba. 20/05/94. A.I. 169 “Cuello, Antonia P. c/Carlos A. Prado y otra – Ordinario – R. de Rev.”; en Semanario Jurídico Córdoba Tº1994 – Nº990 – págs. 690/694.

3 C5º C.C. Cba. 28/06/96 A.I.179. Trib. De origen: Juz. 5º C.C. Cba. “Gianandrea, Luis c/ Silvia Margarita Torres – P.V.E. – Cuerpo de levantamiento de embargo”; en Semanario Jurídico Córdoba Tº1996 – Nº1113 – págs. 494/497.

4 Voto de las Dras. María Esther Cafure de Battistelli y Aída Lucía Tarditti - TSJ en pleno Cba. 19/12/96. A.I. 886. Trib. de origen: C3º C.C. Cba. “Incidente de levantamiento e inejecutabilidad de la vivienda única del Sr. Dimas Sena Videla”, en autos: “Banco de la Provincia de Córdoba c/ Carlos Grenni y otros – Ejecutivo – Recurso de Revisión”; en Semanario Jurídico Córdoba Tº1997 – Nº1128 – págs. 178/191.

5 Voto del Dr. Hugo Lafranconi - TSJ en pleno Cba. 19/12/96. A.I. 886. Trib. de origen: C3º C.C. Cba. “Incidente de levantamiento e inejecutabilidad de la vivienda única del Sr. Dimas Sena Videla”, en autos: “Banco de la Provincia de Córdoba c/ Carlos Grenni y otros – Ejecutivo – Recurso de Revisión”; en Semanario Jurídico Córdoba Tº1997 – Nº1128 – págs. 178/191.

6 VEGA, Juan Carlos “Vivienda única. Inembargabilidad. Inconstitucionalidad del artículo 58 de la Constitución Provincial”; La Ley Córdoba Tº1997 - págs. 643/646.

7 Cámara Civil, Comercial, de Trabajo y Familia de Villa Dolores, 08/10/98 en autos “Juez de quinteros, René E. – Quiebra”.

8 Voto de los vocales Dres. Carlos Gavier Tagle, Mario Sársfield Novillo, y Carmen E. Brizuela - C3º C.C. Cba. 17/08/94. A.I: 207 “Banco Credicoop Coop.Ltdo. c/Lucía M. de J. Charras – Ejecutivo”; Semanario Jurídico Córdoba Tº1994 – Nº1001 – págs. 244/248.

9 Voto del Dr. Adán Luis Ferrer – TSJ en pleno Cba. 19/12/96. A.I. 886. Trib. de origen: C3º C.C. Cba. “Incidente de levantamiento e inejecutabilidad de la vivienda única del Sr. Dimas Sena Videla”, en autos: “Banco de la Provincia de Córdoba c/ Carlos Grenni y otros – Ejecutivo – Recurso de Revisión”; en Semanario Jurídico Córdoba Tº1997 – Nº1128 – págs. 178/191.

10 Voto de la Dra. Berta Kaller de Orchansky - TSJ en pleno Cba. 19/12/96. A.I. 886. Trib. de origen: C3º C.C. Cba. “Incidente de levantamiento e inejecutabilidad de la vivienda única del Sr. Dimas Sena Videla”, en autos: “Banco de la Provincia de Córdoba c/ Carlos Grenni y otros – Ejecutivo – Recurso de Revisión”; en Semanario Jurídico Córdoba Tº1997 – Nº1128 – págs. 178/191.

11 Voto del Dr. Gustavo A. Bossert - TSJ, en pleno. Cba. 20/10/99. A.I. 456. “Banco Suquía S.A. c/ Juan Carlos Tomassini – PVE – Ejecutivo – Apelación – Recurso Directo”.